URGENTE TUTELA VENDITORE - Ipoteca Legale, come funziona ???

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casarza2006
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URGENTE TUTELA VENDITORE - Ipoteca Legale, come funziona ???

Messaggioda casarza2006 » ven nov 02, 2007 6:28 pm

Buonasera a tutti !

Sottopongo alla Vs. cortese attenzione il mio caso che mi crea non poche notti insonni :

Mio marito, unico proprietario, si e' costruito piu' di 20anni fa la sua casetta.
Ora dovendo trasferirci ha deciso di vendere.
Abbiamo trovato gli acquirenti che a detta dell'agenzia immobiliare sembrano persone di fiducia.

Al compromesso darebberero piu' del 30% del totale del totale (Euro 300mila su 700mila) MA hanno richiesto un pagamento dilazionato.

Abbiamo chiesto consiglio al nostro notatio di fiducia e ci ha riferito che l'unica cosa da fare per essere sicuri e' l' ipoteca legale.

Ora in cosa consiste ? Come viene formulata ?

Con i Clienti siamo d'accordo che loro entrano nella casa al compromesso e che noi ci riserviamo la proprietà sino al rogito finale.
Come avviene allora l' ipoteca ?

Il notaio dei Clienti dice che l' ipoteca legale viene iscritta al momento del rogito mentre il mio notaio dice che deve essere fatta al compromesso.

Da quanto ho capito l' ipoteca legale permette al venditore (cioe' noi) di rietnrare in possesso della casa qualora gli acquirenti non pagassero entro la data del rogito e che la caparra versata (300milaeuro) sarà da noi trattenuta. E' vero ?

Sono un po' frastornata perche' il mio notaio dice una cosa ed il loro un'altra .....

Qualora la cosa andasse in porto mio marito deve mantenere la resdienza nella casa sino al rogito anche se loro sono già dentro oppure come bisogna fare ? Tra l'altro i Clienti vorrebbero portare anche loro la loro prima residenza nella casa ....

Grazie

Cristina & Marco

CasaDaPrivato
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Messaggioda CasaDaPrivato » lun nov 05, 2007 12:20 pm

ciao casarza2006 e benvenuta nel forum-immobiliare

scusa per il ritardo nella risposta causato dal "ponte dei morti" .

di solito la parte più preoccupata è l'acquirente che versa la caparra e attende il rogito per diventare proprietaria a tutti gli effetti.

nel vostro caso, se ho capito bene, ricevete un buon anticipo e date le chiavi al preliminare.

tu scrivi che hanno chiesto un pagamento dilazionato.

ma il pagamento della restante somma "dilazionata" avverrà :
- prima del rogito
- contestualemente al rogito
- dopo il rogito

quando vi danno questi soldi?

fammi sapere

casarza2006
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Messaggioda casarza2006 » lun nov 05, 2007 1:18 pm

Buongiorno e grazie per la risposta !

Dunque i 300 mila l'acquirente li versa al compromesso.

Abbiamo poi deciso che ha 3 anni di tempo per versarci il resto (anche perche' in tre anni il compromesso scade vero ?) per cui a garanzia del versametno dei restanti 400mila richiediamo (su consiglio del mio notaio) un' ipoteca legale.

Il timore (ditemi Voi se lecito) e' che gli acquirenti non riescano a pagare i 400mila e mi dicano ri-prendeteVi la casa e ridateci i 300mila (che magari io ho giàa speso). Potrebbero farlo ???

Il fatto e' che non ho capito come l'ipoteca legale funzioni .....

In piu' mio marito per i prossimi 3 anni deve obbligatoriamente mantenere la residenza nella casa ??? Noi oramai ci stiamo trasferendo e non vorrei pagare come seconda casa dove vado ora ... (io personalmente ho già la mia prima casa da un' altra parte ....)

E' un po' complicato ma spero riusciate a caprimi e ad aiutarmi !

Grazie

Cristina

CasaDaPrivato
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Messaggioda CasaDaPrivato » lun nov 05, 2007 3:33 pm

non male come impegno.

fate il preliminare ora e il rogito tra tre anni. Nel frattempo vi pagano i 400.000 euro restanti....

è un bel rischio; in tre anni può succedere di tutto.

siete sicuri?
trovare un altro cliente??? che magari versi tutto in tempi un pò più stretti?

che io sappia non c'è un termine di scadenza del preliminare.

per quanto riguarda l'ipoteca legale di solito viene posta in essere al rogito quando i pagamenti del prezzo vengono concordati e fatti post-rogito.

per quanto riguarda la caparra confirmatoria di 300.000 euro, se ad un certo punto i vostri acquirenti si ritirano dall'acquisto, avete tutto il diritto di trattenere la somma.
volendo potete procedere per obbligarli all'acquisto.

la residenza puoi spostarla tranquillamente, ma il fattore seconda casa / prima casa viene determinato non solo dalla residenza ma anche:
- dal fatto se si posseggono altre case sul territorio nazionale acquistate come prima casa
- se si posseggono altre case sul territorio del comune dove si trova l'immobile da acquistare

casarza2006
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Oggetto: URGENTE TUTELA VENDITORE - Ipoteca Legale, come fun

Messaggioda casarza2006 » lun nov 05, 2007 5:23 pm

Quali sono i rischi nell' arco dei 3 anni ?

Mio marito resta sempre il proprietario sino al rogito ....

Nel compromesso volevo inserire :
- Manleva di responsabilità in caso di danni a terzi
- Richiesta di rimborso danni subiti dalla casa nel caso rinunciassero all' acquisto
- Diniego di effettuare lavori prima del termine dei tre anni e/o prima del pagamento finale
- Se il compratore muore entrano in causa gli eredi (la moglie ed il figlio)

Siamo troppo contorti noi oppure ?

Facendo prima il rogito non e' peggio per noi ??
L'acquirente entrerebbe subito in possesso della casa senza aver pagato tutto l' importo ......

Io credevo che lìipoteca legale scattasse al compromesso cosi' da essere coperti in caso di mancato pagamento ...

Sta cosa proprio non la capisco.

Ma questa IPOTECA LEGALE in cosa consiste di preciso ???

Scusate l' insistenza ma sono un po' di coccio ......

Lei come farebbe per tutelarsi al massimo in caso di pagamento dilazionato ?


Grazie

Cristina

CasaDaPrivato
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Messaggioda CasaDaPrivato » lun nov 05, 2007 7:18 pm

io personalmente il pagamento dilazionato non lo farei proprio.

vuoi la mia casa? facciamo il rogito e mi dai i miei soldi.

lo so che non è così semplice come la dipingo io , ma posso garantire che ragiona così la stragrande maggioranza dei venditori.

l'ipoteca legale è una forma di garanzia per il venditore.

Il venditore ha diritto di ricevere dall’acquirente al momento della sottoscrizione del contratto di vendita l’intero importo del prezzo convenuto.

E’ facoltà del venditore concedere una dilazione di pagamento all’acquirente, con o senza previsione del pagamento degli interessi.

ci sono quindi accordi che:

- prevedono il pagamento a saldo prima del rogito (qui il rischio è dell'acquirente . In questo caso si consiglia la trascrizione del preliminare)

- prevedono il pagamento a saldo udopo il rogito, tramite dilazione; in questo caso devono essere specificati i termini della dilazione post rogito (numero rate, scadenze,interessi) e soprattutto devono essere indicate le garanzie (ipoteca legale, assicurazioni e fidejussioni, depositi cauzionali, ecc.).

non mi risulta di iscrizioni di ipoteca legale senza fare il rogito.
però io non sono un notaio navigato...

le garanzie che vuoi prendere mi sembrano giuste.
io farei anche parecchie fotografie se non addirittura richiedere una perizia giurata.

non vorrei fare l'avvocato del diavolo (ma il forum serve anche a questo)ma cosa succede se di punto in bianco venga a nascere per voi una urgente necessità di soldi?

aspettate tre anni?

casarza2006
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IPOTECA LEGALE - Tutela per il venditore

Messaggioda casarza2006 » mar nov 06, 2007 10:19 am

Acc .... ora sono ancora piu' in ansia ....

In effetti il tuo ragionamento non fa una piega ...

Il fatto e' che, a detta di molti ma soprattutto dell'agenzia immobiliare (che tra l' altro sono nostri amici) il prezzo a cui vendiamo e' molto buono (per noi) nel senso che e' decisamente alto per il mercato locale e tra i molti che sono venuti a vedere la casa questi sono gli unici veramente interessati.

Il discorso del pagametno dilazionato e' partito da noi e non da loro per andargli giusto incontro .... per i tre anni di attesa chiedendo 150mila il primo ed il secondo anno e poi 100mila il terzo ci sembrava una buona proposta.

Io comunque resto dellì idea che la casa debba rimanere a nome di mio marito sino al pagamento finale.

Rispondete solo a quest' ultima domanda e poi non stresso piu' giuro :

Facciamo il caso che per l'ipoteca legale dobbiamo fare il rogito al compromesso. Loro danno 300mila e decidiamo pagamento dilazionato come sopra ossia :
1 + 2 anno = Euro 150mila x anno
3 anno = 100 mila

Facendo il rogito loro diventano già proprietari. Allora se poi alla fine dei 3 anni non pagano cosa succede materialmente ? E' questo che non capisco.

Aiutooo !

CasaDaPrivato
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Messaggioda CasaDaPrivato » mar nov 06, 2007 10:41 am

non ti preoccupare, non ci dai uno stress. il forum è qui per tentare di dare delle risposte a chi ha delle domande.

immaginavo che i clienti pagassero più del dovuto (se così si può dire) la casa, altrimenti non avrebbe avuto senso il dilazionamento per venire incontro.

è una decisione difficile la vostra... fare il preliminare e aspettare o far subito il rogito?

non posso consigliarvi in merito. è una decisione troppo importante.

cosa succede se fate il rogito subito e poi questi non pagano?

direi che dipende da cosa si scrive nel rogito e cosa si è previsto come tutela.

per tutelarsi c'è la vendita con patto di riscatto, l'ipoteca legale, cambiali ipotecarie, fidejussioni, e magari altro ancora che io non so.

di certo c'è che loro sono nella loro casa rogitata e non hanno versato l'intero prezzo.
Vedendo come vanno le cose in Italia, anche con tutte le tutele di questo mondo , mi sa che bisognerebbe intentare una bella causa.

forse con questa logica è meglio non rogitare subito.
fate il preliminare con tutte le tutele del caso, l'acquirente versa 300.000 euro subito ma non è proprietario di niente.
dovrebbe essere suo interesse fare in modo che tutto vada bene.

la cosa è troppo delicata.
parla con un legale esperto in materia immobiliare, è meglio.

io rimango dell'idea che per come vedi tutte le soluzioni, c'è sempre un margine di rischio.

facci sapere il seguito!


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