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[ginore]

Gent.mo geom. Terracciano
amici del forum

Oggi una nuova: proprietario di un piccolo appartamento (per le vacanze) al PRIMO PIANO di uno stabile, composto da SEI unità abitative (TRE al piano terra + TRE al primo)e da TRE locali (in pratica mansarda sottotetto, proprietà di una unica persona, ufficialmente accatastati come magazzino-stenditoio (in realtà
abitati dallo stesso proprietario, ma di questo non me ne importa, fatti suoi!).

Dalle tabelle millesimali si evice che: la rampa di scale che collega piano terra col primo, è attribuita (come assegnazione dei millesimi) ai propritari dei tre appartamenti del piano primo e dell sottotetto mansarda (escludendo i tre del piano terra, che non usano le scale); la rampa di scale che collega il primo piano con il sottotetto è ugualmente attribuita ai proprietari del primo piano e del sottotetto:
questa cosa io l'avevo a suo tempo contestata in quanto, per lo stesso principio che i propritari dei piani terra non usano le scale, parimenti i propritari del primo non usano la rampa che porta al sottotetto!
(avevo ottenuta una risposta del tipo: "il geometra ha deciso così..è corretto..comunque la divisione in millesimili delle
scale serve solo per stabilire chi deve sostenere le spese per pulirle").

E va bene, mah!

Ora novità:

il proprietario delle tre unità del sottotetto mi ha interpellato dicedomi che sarò convocato dal notaio per una rettifica da fare in catasto; in sintesi:
questa persona ha costruito un cancelletto, lungo la rampa di scale che porta al sottotetto (sottotetto di suà proprietà, come dicevo prima), tre gradini prima di arrivare al pianerottolo di accesso alle sue unità.

Dal rogito le scale risultano però parti comuni (voglio qui precisare che, personalmente questa cosa non mi
interessa, per quanto mi riguarda il cancello può rimanere lì tranquillamente!).
Secondo lo stesso si è trattato di un errore di accatastamento fatto del geometra; ora quindi il propritario del sottotetto vorrebbe regolarizzare la cosa rifacendo l'accatastamento (assegnando quindi gli ultimi tre gradini alla sua proprietà
e non più parte comune) firmando davanti al notaio; le persone che devono firmare (secondo lui) sono:
lui stesso (proprietario delle tre unità del sottetto) ed i tre proprietari delle tre unità del primo piano (il sottoscritto e l'impresa costruttrice, considerato che gli altri due appartamenti del primo piano sono ancora
invenduti, so che è stato fatto un compromesso di vendita ma non ancora il rogito), escludendo i tre proprietari del piano terra!

A questo punto non capisco proprio e chiedo il vostro aiuto:

1) sono obbligato a firmare?
(secondo me, è chiaro, si tratta di fare un "favore" a questa persona)
2) non capisco poi, perchè, siano esclusi dalla faccenda i tre del piano terra?
è vero che loro non usano le scale ma, per lo stesso principio, i tre del primo piano non usano le scale che portano al sottottetto!

Illuminatemi vi prego, non voglio piantare grane ma, firmare qualcosa davanti al notaio, per rimediare a

pasticci fatti da latri non mi va proprio!

[geomterracciano]

C'è poco da fare chiarezza, ma solo da puntualizzare il modo di procedere del geometra quando formula le tabelle millesimali.
Ebbene, il condomino o i condomini del piano terra, sono esclusi dalle spese di manutenzione ordinaria e pulizia delle scale, perchè è naturale che sia così, visto che le scale non le utilizzano affatto, in effetti è previsto anche dall'art. 1123 del codice civile 2° comma, ma di certo non potranno mai essere esclusi dalle spese di ricostruzione perchè le scale sono inserite nel contesto dell'edificio.
Le scale hanno la loro natura di SCALE a partire dal primo GRADINO, ecco perchè il primo piano è incluso nella ripartizione delle spese ordinarie.
Detto questo, è anche normale la richiesta del condomino che è proprieterio dei sottotetti, nel momento in cui dimostra che c'è stato un evidente errore di calcolo e di valutazione da parte del tecnico, quindi l'intervento del notaio diventa indispensabile.
Saluti cordiali
geom. Oreste Terracciano

[ginore]

grazie della sua puntuale e precisa risposta; solo un punto non mi è ancora chiaro:

chi deve firmare davanti al notaio? solo (oltre al proprietario del sottotetto) i condomini del primo piano o TUTTI i condomini?

[geomterracciano]

...questo è un particolare che chiarirà direttamente il Notaio.
Saluti