Forum Immobiliare - Casa, Acquisto, Affitto, Mutui, Banche, Condominio, Agenzie Immobiliari

[silfront]

Di seguito riporto due conti che ho fatto a proposito il rendimento di immobile, sono corretti secondo voi i calcoli da me fatti?

E’ voce comune che gli immobili rendono più di qualsiasi altro investimento come i Bond, Azioni, ecc. Ho voluto costatare se ciò è vero. La carta a favore in un investimento immobiliare è quello delle mancanza di trasparenza, Il nostro immobile non ci manda l’estratto conto annuale dove possiamo verificare tutte le varie spese sostenute o non possiamo conoscere il valore reale di mercato aprendo il giornale come facciamo con le azioni o BTP. Noi diamo una valorizzazione del nostro immobile in base al valore che vogliamo ricavare in caso di vendita, ma bisogna pensare che bisogna trovare un acquirente che è disposto a sborsare la stessa cifra da noi richiesta.
Ho così cercato di analizzare tutte le varie spese a cui andiamo in contro in un investimento immobiliare.

Esempio:
Acquisto immobile per investimento per destinarlo a reddito.

Per prima cosa dobbiamo considerare che in caso di acquisto c’è l’imposta di registro alternativamente l’IVA è calcolata a seconda del venditore.

CASO 1:

Acquisto immobile da privato con valore catastale € 350.000

Spese agenzia 3% = € 10.500,00
Imposta di registro 7% = € 24.500,00
Catastale 1% = € 3.500,00
Notula Notaio 1% = € 3.500,00

Totale = € 42.000 pari al 12% sul prezzo

Queste spese dovranno essere aggiunte al prezzo di acquisto quindi si sborserà la somma totale
di € 392.000.

CASO 2:
Acquisto immobile da costruttore con valore catastale € 350.000

Spese agenzia (speriamo di no)= €
Imposta di registro = € 129,11
Catastale = € 129,11
Notula Notaio 1% = € 3.500,00
IVA 10% = € 35.000,00

Totale = € 38.758,22 pari al 11,07% sul prezzo


Se acquistiamo l’immobile con mutuo, esempio al tasso fisso del 6,5% a 15 anni senza considerare
Le spese per istruttoria, notaio e accessorie che possono alzare l’ammontare delle spese avremo una rata mensile di 3.048,00 per 180 rate che porta un pagamento di interessi passivi per un ammontare di € 198.640 così l’immobile ci verrà a costare €548.640.

Quindi: Costo immobile € 548.640
Spese agenzia € 10.500
Imposta registro € 24.500
Ipoteca 2% € 7.000
Catastale 1% € 3.500
Notula notaio acq/mut € 7.000

TOTALE € 601.140

A questa cifra essendo seconda casa dobbiamo considerare l’imposta IRPEF, ICI, TARSU (imposta sui rifiuti pari a 2,0504 per ogni metro quadro calpestabile), TOSAP (tassa sul passo carraio che varia da € 50,39 a € 22,90 annui a metro quadro.

Dopo 15 anni il valore dell’immobile sarà superiore a 601.140€ senza contare le imposte gravanti sopra?

Diamo l’immobile in affitto a 1.000€ mensili.

Dobbiamo considerare Tassa di registro sul contratto di locazione € 120,00
(2% del canone annuo pattuito per il 50% - l’altro 50% lo paga l’inquilino)
Imposta di bollo sui contratti e sulle ricevute d’affitto € 50,00
ICI (esempio comune di Firenze) 7% cat A2 € 866,00
TARSU € 369,00
TOSAP € 201,00
IRPEF (avremo un reddito superiore ai 15.000 quindi tassiamo la rendita
Al 27%) € 3.240

Costo annuale immobile € 4.846,00

Che 15 anni comporterà un esborso di € 72.690 senza contare eventuali lavori porterà ad una rendita del 3,28% lordo.

Al termine dei 15 anni siamo certi di poter rivendere l’immobile a 530.000€ per poter fare pari?.

Se poi consideriamo la perdita di valore per l’erosione dell’inflazione esempio 2,50% l’attuale valore di € 350.000 a 10 anni avremo una perdita di valore di acquisto di € 78.284.

Quindi il nostro caro investimento in immobile del valore di € 350.000 al termine dei 15 anni
ci comporterà un esborso tra mutuo, tasse e spese varie pari a 763.830 a fronte di incassi di
affitti di 180.000€ . 12.000€ annui è pari a un rendimento 3,28% lordo.

[emilia66]

Però, rispetto ad un investimento bancario, si mantiene sicuramente il valore del capitale, anzi, in genere, aumenta e non di poco.

[silfront]

Si, hai detto bene "un investimento bancario" , molto spesso però l'investitore prende non considera mai un investimento bancario come tale e entra e esce come un autobus. Quello che nuoce all'investimento bancario (PTP, Fondi, Azioni) è la sua trasparenza che manca del tutto a quello immobiliare. Si pare in giornale e possiamo costatare quando vale il nostro fondo e azione, nel mercato immobilare diamo noi un valore, che però binogna vedere se c'è un acquirente che sia disposto ad offriri la stessa cifra. Poi chi ci dice che nel tempo il valore dell'immobile acquisti valore? Basti vedere il USA, GB e Spagna dove il valore degli immobili sono collati del 30%. La soluzione migliore è quello di creare il proprio patrimonio sudiviso tra immobili e mobiliare, non è mai buona cosa avere tutto un investimento immobiliare come quello mobilare. Se siamo esposti tutto sull'immobilare se hai bisogno di denari che si fa si vende una persiana o una terrazza?

[cadfael]

Sono d'accordo. Penso che si debba avere almeno una ripartizione 30-70:

30% mobiliare (con 5% -sul totale- liquidi)
70% immobiliare