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[marea]

Salve, vorrei porre una domanda circa una questione che ci sta capitando: se il venditore non accetta la ns offerta d'acquisto così com'è stata fatta da noi (tramite agenzia) ma sottopone la sua accettazione a una condizione (nel ns caso lla venditrice vorrebbe che il preliminare si faccesse a una data precedente quella da noi proposta), ovviamente scrivendola, il mio vincolo a tener ferma la proposta decade se non accetto per iscritto la condizione?
In pratica la venditrice, dopo aver apposto tale condizione, successivamente, può revocarla e accetare la ns proposta originaria?
Sul format molto astutamente l'agente ha scritto un termine spropositato a mio avviso: cioè dice che "la presente proposta d'acquisto si intende irrevocabile fino a 30 gg dopo la data (da noi proposta) per il preliminare"
Ma se io ho avuto notizia che la stessa alla venditrice non va bene, non è vessatoria e dunque troppo sbilanciata una clausola che mi obbligherebbe a rimanere in bilico per tanto tempo mentre la venditrice, a cui prima non stava bene la mia data magari in quell'arco lungo di tempo cambia idea?

Grazie

[CasaDaPrivato]

ciao marea,

direi che i 30 giorni dopo la data di preliminare è un pò troppo.

di solito la proposta è irrevocabile per 15 giorni a partire dalla data in cui è compilata e firmata dall'acquirente.

se il venditore appone una condizione alla proposta da te sottoscritta, tale condizione deve essere da te accettata per concludere il contratto.
in caso contrario la proposta non può essere considerata "accettata".

in questo caso il mediatore dovrebbe incontrarti e farti presente la condizione posta in essere; tu avrai davanti due decisioni:
- accettare la condizione , apponendo la tua firma per "accettazione" ; in questo caso il contratto è concluso.
- non accettare la condizione ; in questo caso il contratto non si conclude. Hai quindi la facoltà di ritirarti dalla proposta con la restituzione dell'assegno lasciato in deposito a titolo di caparra.

se scegli la seconda ipotesi fatti consegnare dal mediatore uno scritto dove si attesti che l'affare non si è concluso e che la proposta non ha più valore.

se poi, in un secondo momento il venditore ci ripensa e decide di accettare la tua proposta, dovrete incontrarvi nuovamente per stipulare una nuova proposta.

ciao ciao

[marea]

Ciao per fortuna è andato tutto ok nel senso che l'agente ci ha restituito l'assegno e dato ricevuta senza problemi. Per cui la ns proposta perde efficacia, giusto?

Vorrei chiederti un parere quanto meno di deontologia professionale: è corretto che l'agenzia che sa delle difficoltà economiche della venditrice (alcune rate mutuo ipotecario gravante sull'immobile in oggetto non pagate), le tace prima della proposta?
Sebbene la cosa mi avrebbe allarmato perlomeno ci saremmo tutelati facendo mettere come condizione sulla proposta che il preliminare fosse stipulato da notaio (e non da agente come scritto sul format) al buon esito degli accertamenti(ovviamente ecluso la sussistenza del mutuo di cui siamo a conocenza);
2) E' corretto che al momento della proposta NON ci fa vedere nè visure ipotecarie nè dichiarazione amministratore del condominio di assenza di delibere di lavori straordinari? Ci ha mostrato solo atto di proprietà e visura catastale dell'anno scorso.

Sono di uso comune tutta questa serie di clausole vessatorie? (ovviamente fatteci firmare a parte)tipo: termine di irrevocabilità valido solo per proponente acquirente troppo lungo (30gg da data prevista per il preliminare); l'autorizzazione ns all'agente a trattenere l'assegno di caparra fino a 30 gg dalla data proposta a prescindere che la stessa sia stata o no accettata dal venditore; l'esclusione di ogni risarcimento danni a carico agenzia.
Poi nel contratto con l'agente, l'obbligo a versare il compenso per la loro mediazione il giorno stesso in cui l'acquirente riceve comunicazione (senza che si precisi le forme di tale comunicazione, se scritta se con raccomandata A/R, nulla) dell'accettazione della proposta da parte del venditore. In pratica una volta stipulato il preliminare, l'agenzia se ne infischia di tutto quello che accade dopo? A maggior ragione che il ragito sarebbe stato tra ben 10 mesi? E un annuncio su internet di vendita (dato che non ha fatto altre visure per noi almeno al momento della proposta) giustifica ben il 4% di mediazione? Mah....

Insomma oltre al discorso della data del preliminare, ho colto la palla al balzo per tirarmi fuori, anche perchè non ci sono sentiti tutelati dall'agente, affatto!! Anzi!

[CasaDaPrivato]

è corretto che l'agenzia che sa delle difficoltà economiche della venditrice (alcune rate mutuo ipotecario gravante sull'immobile in oggetto non pagate), le tace prima della proposta?

se le difficoltà sono riportate solo ad alcune rate insolute, non vi è problema se la cosa non è riferita.
il problema nasce nel momento in cui si nasconde che il mutuo non pagato ha portato la casa all'asta, ma questo è un altro discorso.

Sebbene la cosa mi avrebbe allarmato perlomeno ci saremmo tutelati facendo mettere come condizione sulla proposta che il preliminare fosse stipulato da notaio (e non da agente come scritto sul format) al buon esito degli accertamenti(ovviamente ecluso la sussistenza del mutuo di cui siamo a conocenza);

il preliminare redatto da un notaio ha la stessa valenza giuridica di uno redatto da un agente immobiliare.
se il mediatore è un buon mediatore e sa cosa scrivere nel preliminare , l'acquirente è tutelato al 100%.
le visure ipotecarie vanno sempre fatte prima dell'accettazione della proposta di acquisto; farle al preliminare potrebbe essere troppo tardi.

E' corretto che al momento della proposta NON ci fa vedere nè visure ipotecarie nè dichiarazione amministratore del condominio di assenza di delibere di lavori straordinari? Ci ha mostrato solo atto di proprietà e visura catastale dell'anno scorso.

non è che non sia corretto; è professionalmente sbagliato.

Sono di uso comune tutta questa serie di clausole vessatorie? (ovviamente fatteci firmare a parte)tipo: termine di irrevocabilità valido solo per proponente acquirente troppo lungo (30gg da data prevista per il preliminare);

l'irrevocabilità è valida solo perl'acquirente, ma non per un periodo così lungo.

l'autorizzazione ns all'agente a trattenere l'assegno di caparra fino a 30 gg dalla data proposta a prescindere che la stessa sia stata o no accettata dal venditore;

è giusto ma le tempistiche sono troppo lunghe.

l'esclusione di ogni risarcimento danni a carico agenzia.

questo è giusto.


Poi nel contratto con l'agente, l'obbligo a versare il compenso per la loro mediazione il giorno stesso in cui l'acquirente riceve comunicazione (senza che si precisi le forme di tale comunicazione, se scritta se con raccomandata A/R, nulla) dell'accettazione della proposta da parte del venditore.

il diritto della proivvigione nasce per il mediatroe alla conclusione dell'affare, ovvero quando la proposta è accettata dal venditore.
il mediatore deve comunicare per iscritto, e nei tempi previsti, all'acquirente l'avvenuta accettazione della proposta.

In pratica una volta stipulato il preliminare, l'agenzia se ne infischia di tutto quello che accade dopo? A maggior ragione che il ragito sarebbe stato tra ben 10 mesi? E un annuncio su internet di vendita (dato che non ha fatto altre visure per noi almeno al momento della proposta) giustifica ben il 4% di mediazione? Mah....

dire che se ne infischia è un pò esagerato.
bello o brutto che sia , la disciplina che regola i diritti ed i doveri del mediatore è stata creata a suo tempo dal legislatore ed è riportata nel codice civile.
se le cose ad oggi stanno così non bisogna prendesela con i mediatori.
il fatto della provvigione, ti assicuro che il lavoro di un agente immobiliare non si limita a mettere un'inserzione sul giornale...

ciao e alla prossima

[marea]

Mi spiace ma non concordo su un aspetto giuridico fondamentale: il preliminare redatto dal mediatore rimane una scrittura privata e per quanto registrata NON ha la stessa valenza giuridica di un atto pubblico redatto dal notaio trascritto sui pubblici registri immobiliari in quanto SOLO l'atto pubblico notarile è passibile di trascrizione e solo la trascrizione conferisce all'atto l'opponibilità verso terzi, a differenza della registrazione all'ex agenzia delle Entrate che si limita a conferire data certa ed ha finalità prettamente fiscali. E' vero che si potrebbe pure fare una scrittura privata (redatta dal mediatore) e poi l'autentica dal notaio al fine di procedere poi a trascrizione ma resta il fatto che, a quel punto si preferisce fare tutto dal notaio e amen.
A maggior ragione nel ns caso, in cui l'eventuale rogito sarebbe stato fatto dopo ben 10 mesi dalla data del preliminare, mi sarei senz'altro voluta tutelare con la trascrizione, cosa che invece, quando l'ho riferita al mediatore, lui ha sminuito l'importanza della cosa sottolineando che ci sarebbe costata di più e che "normalmente non si procede a trascrzione".

Inoltre mentre il notaio è veramente terzo nella trattativa il mediatore ha interesse a vendere (se il prezzo proposto è buono) dunque a fare più gli interessi del venditore che a tutelare i miei di promittente acquirente. Per cui al notaio posso chiedere tranquillamente di apporre clausole di tutela (come la condizione sospensiva del buon esito della visura ipotecaria o della pratica di mutuo) se si fa una proposta col mediatore (tranne rarissimi casi) di solito storcono il naso e col sorriso sulle labbra ti fanno desistere adducendo questa o quella motivazione, in realtà perchè, con la clasola sospensiva il diritto ad esigere il compenso slitta molto più avanti nel tempo...

[CasaDaPrivato]

forse ho interpretato male io, ma nel tuo messaggio precedente non si faceva nessuna menzione alla volontà di trascrivere il preliminare.

conosco bene la differenza tra trascrizione e registrazione e concordo con te che per tutelarsi è meglio fare le cose bene.

per questo motivo nel mio messaggio dicevo ... "se il mediatore è un buon mediatore etc tec"

purtroppo sono cosciente delle porcate che molti presunti agenti immobiliari combinano pur di chiudere una vendita. l'imparzialità dell'agente immobiliare in alcuni casi è pura utopia.

preciso comunque che anche alcuni notai non vanno troppo per il sottile in certi casi...

ciao e alla prossima