Problemi con proprietario

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claudio viareggio
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Problemi con proprietario

Messaggioda claudio viareggio » sab mar 21, 2009 6:18 am

Buon giorno tutti voi.
Avrei bisogno di alcuni consigli e ringrazio anticipatamente quanti vorranno aiutarmi.
Mi scuso se sarà un pò lunghetto, ma devo riepilogare per farvi capire. Dunque, abito in un appartamento situato in un condominio di 16 famiglie, dal Febbraio 1999 , con un contratto "4+4". Ho sempre pagato sia l'affitto che le spese condominiali, oltre ad aver sempre fatto a mie spese tutti i lavori, anche quelli che sarebbero toccati al proprietario, in quanto , quando mi affittò la casa mi disse che "lui non avrebbe voluto saperne di lavori da fare".
Fino a tre anni fa, l'amministratore mi aveva sempre inviato personalmente il "riepilogo dettagliato delle spese a mio carico" , ma da tre anni a questa parte, mi arrivava , da parte del proprietario, il totale che avrei dovuto pagare, senza alcun dettaglio. Alle mie richieste di precise informazioni, non ha mai risposto. Un anno fa gli scrissi che era mio diritto avere il dettaglio delle spese a mio carico , e fino a che non le avessi avute, non avrei pagato il condominio.
Mi fece scrivere dal suo avvocato , a cui risposi le stesse cose, dicendo, che oltretutto, richiedevo una copia del contratto (che il proprietario, dopo avermelo fatto leggere, non mi aveva mai dato), e che lo stesso era stato registrato nell'anno 1999, ma che non era più stata pagata la tassa annuale, col risultato che io non potevo detrarre le "spese di affitto" e che non rientravo mai, per via di quel fatto, nell' "Ise" che mi avrebbe permesso, ad esempio, di avere rimborsi per i libri scolastici dei miei figli, ed altro.

L'avvocato mi rispose mandandomi un foglio in bianco, senza nessuna intestazione, con scritto a penna queste cose : "Spese condominio : scale : XXXX___ascensore:XXXX__ pulizia scale:XXXX...", etc.
Gli risposi che richiedevo, come mio diritto, non un semplice foglio , ma il resoconto su carta intestata dell'amministratore del condominio.
Risposta dell' avvocato in sintesi. "Le spese di condominio che mi venivano richieste dal proprietario, le avrebbe pagate il proprietario stesso e a me non richiedeva più nulla, ma mi avvertiva che , alla prima data di scadenza dei 4 anni, cioè, a Febbraio del 2011, non avrebbe rinnovato il contratto per cui mi richiedeva la casa". Nell'occasione mi inviava fotocopia del pagamento della tassa annuale , da lui pagata il giorno prima, e cioè, solo dopo che gli avevo fatto presente il fatto.

Negli ultimi mesi la ditta dove lavoravo ha perso l'appalto e mi sono ritrovato senza lavoro. Non ho pagato due mesi di affitto e il proprietario mi ha mandato lo sfratto una decina di giorni fa.
L'udienza avrebbe dovuto esserci il 30 Marzo prossimo venturo, ma ieri ho saldato il debito, spedendo la cifra con un vaglia intestato al padrone di casa, come di solito faccio per accordi presi all'inizio della locazione tra me e lui (devo dire che mai mi ha spedito una sola ricevuta del pagamento, ocme invece aveva promesso che avrebbe fatto).

In ultimo, come già detto , ho sempre dovuto fare i lavori necessari all'appartamento, compreso l'installazione di una nuova caldaia due anni fa, riparazioni a tubature interne, etc. la casa è piena di umidità e muffa sui muri (ho fatto le foto che ho successivamente fatto autenticare dal Comune) e quando piove, in camera mia e in quella dei miei figli, appaiono macchie di acqua sul soffitto.

Ora , chiedo a voi alcune cose :

Avendo io pagato 13 giorni prima dell'udienza di sfratto la somma a me intimata, devo pagare lo stesso le spese legali e giudiziarie? (lo chiedo perchè in un altro forum lessi "di no").

Posso avvalermi in qualche modo del fatto che il proprietario non ha mai fatto la registrazione annualmente senza pagare il rinnovo della tassa , che mi ha causato danni ,non potendo io detrarre alcuna spesa ?

Il mio intento sarebbe solamente quello, avessi qualche arma in mano, di "spaventare" il padrone di casa in modo da venire ad un accordo : io non faccio nulla a te e continuo anche a fare i lavori a mie spese, e te, in cambio, mi rinnovi il contratto nel 2011.


Vi ringrazio e mi scuso per la lunghezza.

Grazie ancora .

geomterracciano
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Messaggioda geomterracciano » sab mar 21, 2009 7:44 am

Egregio Claudio,
ho letto con attenzione la sua e-mail e le devo dire, a onor del vero, che mi ha stupito il comportamento professionale dell'avvocato del suo locatore, il quale pur nella consapevolezza che il suo cliente avesse torto marcio, si è azzardato comunque a scrivere e questo, me lo consenta, è contrario all'etica professionale, quindi la lettera dell'avvocato lascia il tempo che trova.
Lei, Claudio, deve venire in possesso della copia del contratto di locazione perchè è un suo diritto e non solo, deve richiedere, laddove non sia mai avvenuto, la copia dei versamenti dell'imposta di registro sin dalla prima registrazione del contratto, perchè potrebbe essere considerato EVASORE fiscale in solido con il locatore.
Poichè il 50% dell'imposta di registro è di sua competenza, è facile capire se l'imposta viene regolarmente versata ogni anno di avvenuta locazione, perchè in tal caso il locatore deve richiederle, recapitandole copia del Mod. F/23 col quale è stata versata la tassa, la percentuale dell'1%, sull'ammontare annuo complessivo del canone adeguato, a suo carico.
Si tratta già di 10 anni di versamento della tassa pari al 2%, quindi un importo importante per il Fisco.
Per quanto riguarda gli oneri condominiali, intanto sarebbe opportuno leggere cosa è stato scritto e sottoscritto in proposito sul contratto, la prassi vuole che il procedimento sia questo:
Il locatore ha l'obbligo di consegnare al suo affittuario, dopo l'approvazione da parte dell'assemblea di condominio, una copia dei bilanci RENDICONTO e PREVENTIVO, unitamente ad un bilancino, che ricalca quello condominiale, redatto dal locatore riportante, per millesimi, le spese che fanno carico al suo inquilino, perchè non tutte le spese sono a carico di questi.
Ci sono gli accordi nazionali tra le Associazioni dei piccoli proprietari e i sindacati degli inquilini, SUNIA - SICET - UNIAT, ma anche gli accordi territoriali che possono leggermente differire.
Inoltre, l'affittuario, una volta ricevuti i bilanci e bilancini, ha lo stesso diritto del proprietario, ovvero quello di richiedere, previo appuntamento, all'amministratore la visone della documentazione contabile relativa ai bilanci (cosiddette pezze giustificative).
Ecco perchè ritengo molto riduttivo l'intervento dell'avvocato, il quale agisce in quella maniera approssimativa e anche rischiosa direi, solo giocando sulla sua buonissima fede, caro Claudio, ma sarebbe, invece, opportuno fargli rispondere in maniera ADEGUATA da altro avvocato, anche se nutro comunque i miei dubbi, perchè l'uno contro l'altro è difficile che si mettano.
Poi, Claudio, il suo contratto scadrebbe nel 2015 e non nel 2011, perchè quest'ultima può valere come scadenza ma a certi presupposti ben precisi, ovvero a quelli dettati e sanciti dalla legge 431/98.
Se fossi in lei non mi preoccuperei più di tanto, anzi farei di tutto per ottenere GIUSTIZIA, mi recherei a denunziare l'EVASIONE FISCALE alla Guardia di Finanza e all'Agenzia delle Entrate.
Saluti cordiali
geom. Oreste Terracciano

claudio viareggio
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Messaggioda claudio viareggio » sab mar 21, 2009 1:54 pm

La ringrazio tantissimo , mi ha dato speranza e voglia di "rivincita". Agirò come dice. Un ultima piccola cosa, devo pagare le spese legali e giudiziarie anche se ho pagato quasi subito i mesi arretrati?

geomterracciano
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Messaggioda geomterracciano » sab mar 21, 2009 3:23 pm

...non sono un avvocato, ma il ricorso allo sfratto per morosità, ritengo, che debba essere una questione del locatore, quindi un onere a lui spettante, ma meglio chiedere ad un professionista del settore.
Nella realtà la materia del contendere è cessata, quindi...., ma ribadisco che non posso esprimermi, anche perchè l'avrei fatto prima.
Saluti ancora e si ricordi: meglio vivere un giorno da leone che cento da peccora!!!
geom. Oreste Terracciano

claudio viareggio
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Messaggioda claudio viareggio » dom mar 22, 2009 5:04 pm

La ringrazio ancora . Purtroppo ho sentito due avvocati ed hanno avuto pareri contrastanti. Uno dice che devo pagare, l'altro no. Ne sentirò un terzo.
Mi scuso per l'ultima domanda, ma non ho capito il "perchè" di questa cosa che mi ha detto e che per me sarebbe una notizia miù che positiva :
" il suo contratto scadrebbe nel 2015 e non nel 2011".

grazie ancora e buona Domenica.

geomterracciano
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Messaggioda geomterracciano » dom mar 22, 2009 5:29 pm

Caro Claudio, il calcolo è semplice.
Se lei ha preso, con regolare contratto registrato denominato 4+4, l'alloggio il 1° FEBBRAIO 1999, significa che il primo anno di locazione è scaduto il 31 GENNAIO 2000, quindi il 31 GENNAIO 2007 sono scaduti i primi 8 anni, se la matematica non è una opinione, allora i prossimi 4 anni scadranno il 31 GENNAIO 2011 e i successivi 4 il giorno 31 GENNAIO 2015.
Alla scadenza del 2011 lei potrà essere messo fuori solo a determinate condizioni, ovvero alle sole condizioni dettate dalla Legge 431/98.
Per quanto riguarda le spese che il locatore ha chiesto per lo sfratto, bisognerebbe capire ciò che ha deciso o deciderà il giudice, ecco perchè i pareri degli avvocati sono contrastanti.
Saluti cordiali
geom. Oreste Terracciano

claudio viareggio
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Messaggioda claudio viareggio » dom mar 22, 2009 6:04 pm

Ora ho capito, grazie. E credo di poter dedurre che, siccome la lettera dove mi si dice che nel 2001 mi verrà dato lo sfratto (senza addurre alcun motivo) è arrivata in risposta a quella dove io richiedo la copia delle spese condominio e dove informo l'avvocato del proprietario che non sono mai state pagate le spese di registrazione annuale, se il proprietario, 6 mesi prima della scadenza del 2011 inventasse una scusa tra quelle previste per riavere la casa, si vedrebbe anche la sua cattiva fede. Credo e spero sia così. Nel frattempo farò come lei mi ha gentilmente consigliato.
Grazie di tutto


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