Problema con Agenzia immobiliare

[Itaka]

Salve mi sono appena iscritta al forum e ho bisogno di un vostro consiglio!

Io e la mia famiglia ci siamo rivolti ad una agenzia immobiliare della nostra città per vendere alcuni immobili poiché abbiamo intenzione di trasferirci dalla Sicilia al Nord-Est.

In data 9/12/2009 abbiamo stipulato un contratto in esclusiva della durata di 6 mesi per la vendita di 3 immobili. La scadenza del contratto era fissata al 9 Giugno 2010. Come da contratto più di 30 gg prima della scadenza abbiamo inviato 3 raccomandate A/R all'agenzia comunicando la nostra intenzione di non rinnovare il mandato.

Alla fine del contratto mi aspettavo di ricevere insieme alle carte consegnate (copia di planimetrie, atto di proprietà, etc) una lista con i nomi delle persone che avessero visionato gli immobile...così non è stato. Ho telefonato in agenzia per sollecitare la consegna delle carte. della lista sopra citata e per far notare che sul loro sito web appaiono ancora i nostri immobili nonostante il contratto non sia stato rinnovato. L'agenzia ha consegnato parte della documentazione degli immobili ma non ha ancora fornito la lista ne cancellato dal sito la descrizione e le foto dei nostri immobili.

Qualche giorno fa ho contattato l'agenzia e mi sento dire che devo passare da loro per firmare per presa visione la lista con i nomi delle persone che hanno visionato gli immobili e che la lista è lunga. Io stupita esclamo: "Ma se in sei mesi hanno visto gli immobili meno di 6 persone e per giunta non c'è stata nessuna proposta d'acquisto!?". Mi sento rispondere: "Abbiamo mostrato gli immobili dall'esterno". Premetto che io non ho consegnato all'agenzia le chiavi visto che siamo rimasti d'accordo che in caso di persone interessate a visionare uno degli immobili saremmo stati avvisati in modo da consegnare personalmente le chiavi.

Oggi richiamo per avere notizia di questa benedetta lista e mi sento rispondere che devo prima fornire i dati catastali degli immobili. Ma non dovrebbero già averli? Noi abbiamo consegnato loro tutta la documentazione richiesta...possibile che siano stati così incompetenti da non segnarsi questi dati? Finché non mi consegnano questa lista non so come muovermi con le persone che mi stanno contattando per avere info sugli immobili (ho messo degli annunci per vendita solo tra privati) perché se mi contattasse una persona passata in agenzia ovviamente alzerei il prezzo della vendita aggiungendoci la provvigione spettante all'agenzia.

I miei dubbi:

1 - E' professionale mostrare gli immobili solo dall'esterno?

2 - Non per essere in mala fede ma come faccio a sapere se in quella lista hanno inserito anche persone che magari hanno chiesto solo piccole informazioni (per es. il prezzo) e non hanno visionato gli immobili? Per me potrebbero aver preso a caso nomi dall'elenco telefonico! In genere le agenzie fanno firmare un documento di presa visione alle persone che si sono rivolte all'agenzia. Cosa centra la richiesta di una nostra firma?

3 - Devo fornire i dati catastali degli immobili richiesti dopo la fine del mandato? La consegna della lista con i nomi delle persone che sono passate in agenzia deve esserci consegnata indipendentemente dal fatto che forniamo loro i dati catastali?

4 - Se per caso vendessi un immobile a qualcuno che abbia solo richiesto informazioni del prezzo in agenzia debbo versare la provvigione all'agenzia?


P.S. Quando stipulammo il contratto di vendita l'agenzia inserì nella sezione "Clausola penale" una penale pari al 100% della provvigione pattuita (2%) in caso di vendita effettuata anche dopo la scadenza dell'incarico a persone segnalate dall'agente immobiliare. A mio parere mi sembrava una penale esorbitante (in genere non è del 50%?) ma visto che non avevo intenzioni disoneste nei confronti dell'agenzia accettai. Alla luce di queste manovre poco chiare inizio a sentire puzza di bruciato.

Voi cosa ne dite? Come devo comportarmi? Grazie di cuore per l'aiuto.

Itaka

[Rosario]

I miei dubbi:

1 - E' professionale mostrare gli immobili solo dall'esterno?
più che poco professionale mi sembra inutile.....
2 - Non per essere in mala fede ma come faccio a sapere se in quella lista hanno inserito anche persone che magari hanno chiesto solo piccole informazioni (per es. il prezzo) e non hanno visionato gli immobili? Per me potrebbero aver preso a caso nomi dall'elenco telefonico! In genere le agenzie fanno firmare un documento di presa visione alle persone che si sono rivolte all'agenzia. Cosa centra la richiesta di una nostra firma?
Non lo so....comunque alla lista che ti consegneranno, dovrebbero corrispondere altrettante schede di presa visione, fate insieme un confronto !!

3 - Devo fornire i dati catastali degli immobili richiesti dopo la fine del mandato? La consegna della lista con i nomi delle persone che sono passate in agenzia deve esserci consegnata indipendentemente dal fatto che forniamo loro i dati catastali?
Se nei documenti che gli avevi consegnato c'era anche l'atto di provenienza... i dati catastali li hanno per forza....

4 - Se per caso vendessi un immobile a qualcuno che abbia solo richiesto informazioni del prezzo in agenzia debbo versare la provvigione all'agenzia?
Solo se hanno firmato la presa visione dell'immobile, e comunque il diritto alla provvigione nasce solo se l'affare è concluso per effetto dell'intervento del mediatore...


P.S. Quando stipulammo il contratto di vendita l'agenzia inserì nella sezione "Clausola penale" una penale pari al 100% della provvigione pattuita (2%) in caso di vendita effettuata anche dopo la scadenza dell'incarico a persone segnalate dall'agente immobiliare. A mio parere mi sembrava una penale esorbitante (in genere non è del 50%?) ma visto che non avevo intenzioni disoneste nei confronti dell'agenzia accettai. Alla luce di queste manovre poco chiare inizio a sentire puzza di bruciato.
La penale non può essere pari alla provvigione, dipende dagli usi e dalle consuetudini, a Novara, solitamente è circa il 70% dell provvigione pattutita...
Voi cosa ne dite? Come devo comportarmi? Grazie di cuore per l'aiuto.

di seguito gli articoli del codoce civile che identificano il mediatore: ti possono essere utili

Art. 1754 Mediatore
E' mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
Art. 1755 Provvigione
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti (2950), se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.
Art. 1756 Rimborso delle spese
Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l'affare non è stato concluso.
Art. 1757 Provvigione nei contratti condizionali o invalidi
Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione.
Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione (1353 e seguenti).
La disposizione del comma precedente si applica anche quando il contratto è annullabile (1425 e seguenti) o rescindibile (1447 e seguenti), se il mediatore non conosceva la causa d'invalidità.
Art. 1758 Pluralità di mediatori
Se l'affare è concluso per l'intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione.
Art. 1759 Responsabilità del mediatore
Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso.
Il mediatore risponde dell'autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell'ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite (2008 e seguenti).

Itaka

Ciao

[Itaka]

3 - Devo fornire i dati catastali degli immobili richiesti dopo la fine del mandato? La consegna della lista con i nomi delle persone che sono passate in agenzia deve esserci consegnata indipendentemente dal fatto che forniamo loro i dati catastali?
Se nei documenti che gli avevi consegnato c'era anche l'atto di provenienza... i dati catastali li hanno per forza....

Se non ricordo male ci hanno richiesto gli atti di proprietà (che ci hanno già riconsegnato) e ci hanno detto che se in seguito qualcuno avesse fatto qualche proposta d'acquisto avremmo dovuto portare le visure catastali. Ma per avere questa benedetta lista debbo per forza fornire i dati catastali degli immobili? Dicono che devono inserirli nella lista? Nei contratti sono specificati Via e num civico degli immobili. Tranne per un terreno agricolo che è in una zona periferica della città dove non hanno ancora assegnato nessun nome alle vie che costeggiano i terreni dei dintorni.

Grazie di cuore per i preziosi consigli! Siete veramente degli angeli custodi

[Rosario]

Se non ricordo male ci hanno richiesto gli atti di proprietà (che ci hanno già riconsegnato) e ci hanno detto che se in seguito qualcuno avesse fatto qualche proposta d'acquisto avremmo dovuto portare le visure catastali. Ma per avere questa benedetta lista debbo per forza fornire i dati catastali degli immobili? Dicono che devono inserirli nella lista? Nei contratti sono specificati Via e num civico degli immobili. Tranne per un terreno agricolo che è in una zona periferica della città dove non hanno ancora assegnato nessun nome alle vie che costeggiano i terreni dei dintorni.

Grazie di cuore per i preziosi consigli! Siete veramente degli angeli custodi

forse hanno una particolare modulistica, che prevede di inserire anche gli estremi catastali..... ai fini della presa visione non ne vedo l'assoluta necessità .... comunque...dagli sti benedetti estremi e fatti consegnare la lista delle persone che hanno visionato i tuoi immobili. Ciao