prima casa: dubbi su locazione e preliminare di vendita

[kialby]

Salve.
ho una questine da sottoporvi.
La mia situazione è la seguente.
secondo accordi con la proprietaria, prenderei in affitto un appartamento per 4 anni, dopodichè lo acquisterei.
io vorrei però mettere per iscritto ed essere così tutelata sulla vendita futura: quindi vorrei fare un regolare contratto d'affitto per 4 anni e al contempo fare un contratto preliminare (che registreremmo e faremmo trascrivere) in cui definiamo che fra 4 anni avrà luogo la vendita con definizione di relativa caparra e acconti.

il problema è questo: la proprietaria ha acquistato 4 anni fa la casa con le agevolazioni prima casa. per cui ci chiediamo se sia effettivamente possibile fare un contratto preliminare che definisca la vendita fra 4 anni, dal momento che le manca ancora un anno per poter per legge vendere.
o come contratto, il preliminare di vendita, non essendo un contratto di vendita quanto piuttosto un contratto di obbligo futuro a vendere, non fa decadere le agevolazioni?
il fatto che nel preliminare si parli di acconti e caparra rende il preliminare, nella mia situazione, non legale?
allo stesso tempo però io vorrei qualcosa di scritto, legale che mi garantisca che l'accordo della vendita fra 4 anni sia rispettato.

Eventualmente, si potrebbe fare un contratto di locazione con obbligo di riscatto? cioè, un patto di futura vendita?
però ho letto che "L’Agenzia delle entrate, con risoluzione 1º agosto 2008, n. 338, ha chiarito che:

- il contratto di locazione di un immobile, con patto di riscatto vincolante per entrambe le parti, costituisce una cessione di beni, che si considera effettuata, ai fini dell’Iva e delle imposte sui redditi, nel momento della stipulazione del contratto stesso;
- la locazione con patto di futura vendita comporta l’uscita immediata dei beni dal bilancio del cedente e l’iscrizione del fabbricato nello stato patrimoniale del locatario, futuro acquirente del bene, nell’esercizio di stipula del contratto."

per cui mi chiedo se la cosa sia fattibile nel mio caso.


grazie per l'attenzione

Chiara

[kialby]

Salve.
Ho consultato un avvocato.
Cercheremo di risolvere la questione in questo modo.

Proporrò alla proprietaria la sottoscrizione di un contratto preliminare ad effetti anticipati che definisce la vendita fra 3 anni (non più 4 come la mia iniziale intenzione), definendo il prezzo finale. Essendo "ad effetti anticipati", tale contratto mi permette di "godere della casa" subito, non fra 3 anni: con tale contratto diverrei solamente mero detentore in quanto non si verifica ancora il passaggio di proprietà, che avverrà fra 3 anni. La mia proprietaria dunque continua ad essere la sola proprietaria dell'immobile per tutti questi 3 anni.

Per tutelare ambedue le parti contraenti (che io fra 3 anni compri, che la propietaria mi venda), il preliminare deve essere registrato e trascritto dal notaio per un totale di spese di circa 700 euro.
Ho accettato di acquistare la casa fra 3 anni e non 4 per il semplice motivo che la trascrizione del preliminare ha effetto per soli 3 anni.

Nel preliminare definiremo solo il prezzo finale, scalando degli acconti triennali che andrò a versare: con semplice scrittura privata definiremo la corresponsione di tali versamenti, ed eventualmente anche una caparra confirmatoria. Abbiamo optato per la scrittura privata perchè in questo modo io, compratore, risparmio adesso non dovendo il 3 % sugli acconti (che comunque pagherei sulla cifra finale fra 3 anni al rogito, quindi non si bara)

La proprietara continuerà a mantenere la residenza nell'immobile, io sposterò la mia da parenti: tale mio spostamento non inciderà molto sullo stato di famiglia dei miei parenti, ai fini fiscali: solo sulla tassa rifiuti (che nella mia zona è calcolata in base ai mq e al numero delle persone).

In conclusione, nel mio caso, tale soluzione contrattuale non fa decadere i presupposti per l'Iva agevolata prima casa in quanto definisce comunque una vendita futura.