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[simontol]

Nel Dicembre del 2008 mia nonna, mio padre e mia zia, hanno firmato un preliminare per la vendita della casa in cui vivo con i miei genitori.
Al momento della firma l'agente ci ha detto che saremmo andati al rogito entro tre mesi, i miei genitori avevano addirittura firmato già una proposta d'acquisto per un altro immobile.
Il giorno dopo la firma, rileggendo attentamente il preliminare mi sono accorto che la data del rogito non era stabilita in tre mesi dopo il preliminare, ma in 90 giorni dalla data di accettazione dei disegni in comune (l'acquirente è intenzionato a costruire sul terreno dove si trova ora la casa).
A distanza di 15 mesi i disegni non sono ancora stati presentati in comune, quindi di andare al rogito non se ne parla.
Come possiamo procedere per ottenere una data certa per il rogito, tenendo conto del fatto che, se i miei fossero stai avvertiti di questa clausola, non avrebbero mai firmato?
Mia zia ha inoltre accettato come pagamento della sua quota della proprietà una permuta in loco, un appartamento fra quelli che l'acquirente "dovrebbe" costruire non si sa quando, versando una caparra per la differenza.
A vostro parere un compromesso di questo genere è valido? Cosa possiamo fare? È possibile obbligare l'aquirente alla registrazione del compromesso aggiungendo allo stesso una data certa per il rogito?
Aiutateci per favore, grazie.

[avv.cinziamodarelli]

il rogito è sottoposto a una condizione, che potrebbe essere considerata potestativa e quindi nulla. E' il caso che facciate vedere il preliminare ad un avvocato, e dovete capire che cosa osta all'approvazione dei disegni, (si deve capire a chi sia imputabile il fatto che ad oggi i disegni non sono stati approvati)
Cordialità.
Cinzia Modarelli

[simontol]

La ringrazio della risposta e l'aggiorno sui fatti.
I disegni non sono stati approvati perché sono (volutamente) stati presentati mancanti di alcuni documenti fondamentali. Nonostante vi sia stata una richiesta di integrazione dei documenti da parte dell'uff. tecnico comunal,e questi non sono mai stati presentati (la presentazione dei disegni è a cura dell'acquirente, come stabilito nel preliminare).
La scorsa settimana, dopo una serie di telefonate, siamo riusciti a fissare un'appuntamento con la parte acquirente che, senza tergiversare troppo, ci ha detto di non essere più interessata all'acquisto (dopo un anno e mezzo!!!) e di voler sciogliere il compromesso. Il responsabile dell'impresa ci ha quindi invitato a restituire la caparra versataci alla data del preliminare .

Non abbiamo nessuna intenzione di restituire la caparra, tanto meno di avere ancora a che fare con questa gente...
Siamo in attesa che ci inviino una lettera formale con le loro intenzioni.
La nostra paura è che la cosa vada ancora per le lunghe, c'è un modo per invitarli a comunicarci le loro intenzioni?
Possiamo inviare una diffida ad adempiere anche se non c'è una data fissa?

[avv.cinziamodarelli]

Assolutamente si, ma una data la metterei. Attenzione a non accettare una risoluzione consensuale del contratto...perchè altrimenti la caparra va restituita.
Nella diffida indicherei che a seguito di accertamnenti effettuati presso l'ufficio tecnico del Comune è emerso che la non approvazione dei disegni sia a loro imputabile, e quindi li inviterei ad adempiere e a comunicare le loro intenzioni entro e non oltre un dato termine..

[simontol]

Grazie ancora della risposta, ho letto in internet che in caso di risoluzione per scadenza del termine della diffida ad adempiere si perde il diritto a trattenere la caparra ma si ha diritto ad un risarcimento danni che va però quantificato.
È vero, oppure ho capito male?
http://vetrina.ilsole24ore.com/consulenteimmobiliare/archivio/844/CI844-1505-1509.pdf

[simontol]

Nel caso abbia capito correttamente, la caparra è da restituire alla scadenza del termine della diffida, oppure devono portarci in giudizio per "provare" a farsela restituire?

[avv.cinziamodarelli]

lei non deve restituire. Che le facciano causa.

[simontol]

Le sono molto grato delle risposte, concorderò con i miei parenti se scrivere la lettera di nostro pugno oppure rivolgerci ad un avvocato.