Preliminare di compravendita e termine essenziale rogito

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Moderatore: avv.cinziamodarelli

m3violet
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Preliminare di compravendita e termine essenziale rogito

Messaggioda m3violet » lun ago 24, 2009 9:07 pm

Salve, è da tempo che seguo il forum anche se non ho mai partecipato, e mi complimento per la qualità di molti interventi. Avrei bisogno di un parere in merito agli effetti che produce la scadenza del termine essenziale per il rogito prevista dal preliminare d'acquisto di un terreno che ho sottoscritto in qualità di acquirente. Riporto sinteticamente la questione:

Il 7 luglio 2008, è stato sottoscritto un preliminare per l'acquisto di un terreno, versando una caparra di 50.000€. L'art. 9 del preliminare prevede che "L’atto definitivo di compravendita verrà stipulato, a semplice richiesta del Promissario Acquirente presso un notaio scelta dello stesso, prima dell’adozione di qualsiasi modifica urbanistica in prima adozione delle pp.ff. ... e comunque entro e non oltre il termine essenziale del 30/06/2009."

Il 10 luglio 2008, le parti sottoscrivono una scrittura privata integrativa che introduce il diritto di recesso a favore dell'acquirente: "Facoltà di recesso unilaterale - Il Promittente Venditore concede al Promissario Acquirente la possibilità di recedere unilateralmente dal contratto preliminare citato nelle premesse, entro la data di stipula del rogito (30/06/2009). Nell’ipotesi di recesso da parte del Promissario Acquirente, il Promittente Venditore si impegna a restituire la caparra confirmatoria di euro 50.000,00= versata alla stipula del contratto preliminare, trattenendo per sé a titolo di multa penitenziale per il recesso l’importo di Euro 20.000,00.- (ventimila/00). Il Promittente Venditore si impegna dunque a restituire al Promittente Acquirente la somma residua di euro 30.000,00= (trentamila/00), come sopra determinata, entro dieci giorni dal ricevimento della comunicazione del Promissario Acquirente in cui lo stesso comunica la propria volontà di avvalersi della facoltà di recesso."

Nel maggio 2009 l'agenzia immobiliare che ha seguito la compravendita convoca le parti. In questa sede, l'acquirente chiede uno sconto sul prezzo pattuito, e il venditore chiede di meglio specificare una clausola contrattuale legata al rischio plusvalenza che comporterebbe la modifica urbanistica.

All'inizio di giungno, le parti raggiungono verbalmente l'accordo di riduzione del prezzo.

Sempre all'inizio di giugno, l'acquirente ottiene il finanziamento (dimostrabile) e fissa la data per il rogito presso notaio di fiducia. La comunica informalmente al venditore durante un incontro presso l'agenzia immobiliare.

Cinque giorni prima della scadenza, su richiesta del venditore che attende il proprio legale di fiducia in ferie, le parti concordano di posticipare la data per il rogito. Nella stessa data il venditore, su pressione dell'acquirente, invia per mail una bozza di preliminare modificato, non completamente conforme agli accordi verbali.

Dopo telefonate tra le parti e agente immobiliare, il 10 luglio (dopo la scadenza del preliminare dd. 2008), il venditore invia mezzo mail all'acquirente una nuova copia del preliminare ulteriormente modificata e totalmente difforme agli accordi.

A questo punto l'acquirente, trascorsi 30 gg dal termine essenziale, invia comunicazione scritta al venditore fissando la data dell'atto definitivo. A stretto giro di posta, il venditore risponde che si dichiara libero da ogni vincolo in quanto è trascorso il termine essenziale per il rogito senza ricevere la convocazione del venditore, e pertanto il preliminare originario è risolto e privo di efficacia.

Posizioni delle parti:
Il venditore sostiene che, scaduto il termine, il preliminare del 2008 cessa ogni effetto. Egli dichiara di non aver mai ricevuto convocazione per il rogito.

L'acquirente sostiene di esser stato raggirato dal venditore, il quale ha voluto posticipare l'atto per poi sottrarsi all'obbligo di stipula. L'intenzione dell'acquirente era quella di concludere l'acquisto. Lo dimostra anche il fatto che non ha esercitato il diritto di recesso che gli avrebbe fatto ritornare parte della caparra. L'agente immobiliare dovrebbe esser disposto a testimoniarlo. Inoltre anche il notaio potrebbe dichiarare che l'atto è stato fissato entro il termine e poi disdetto.

In caso di richiesta di esecuzione forzata, che probabilità di successo ha l'acquirente? Quali sono i punti su cui potrebbe far leva?

Grazie anticipatamente per i vs. pareri

ilmigliore
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Messaggioda ilmigliore » mer set 02, 2009 1:48 pm

ciao,

risposta in ritardo causa ferie.

secondo il mio modesto parere l'acquirente è nella peggiore delle posizioni.

da quello che mi pare di capire ha fatto passare il termine essenziale senza fare nulla di concreto e di dimostrabile (materialmente) che le parti avevano stipulat un accordo per posticipare il rogito (e quindi il termine essenziale).

ciao
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