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[pesga]

vorrei sapere per favore i tipi di contratto che si possono applicare per affittare un appartamento...
siccome io vorrei affittarlo finchè non trovo da venderlo sapreste indicarmi se esiste un contratto che poi posso disdire e liberare l'appartamento senza troppi problemi.. grazie

[geomterracciano]

I tipi di contratto previsti dalla legge sono dunque i seguenti:
CONTRATTO ABITATIVO A CANONE LIBERO (etto comunemente 4 + 4)
Durata minima inderogabile del contratto: 4 anni più rinnovo obbligatorio per la stessa durata salvo disdetta motivata nei soli casi previsti dalla legge.
Libertà nella determinazione del canone e nell'aggiornamento.
Disciplina riferibile al Codice Civile e quindi libertà di definire talune clausole.
Nessuna agevolazione fiscale.

CONTRATTO ABITATIVO AGEVOLATO (Detto comunemente 3 + 2)
La misura del canone minimo e massimo è stabilito dall'accordo territoriale delle Organizzazioni sindacali locali dei proprietari e degli inquilini.
Il testo del contratto deve essere obbligatoriamente conforme al contratto tipo nazionale pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale.
La durata minima è di 3 anni più rinnovo obbligatorio di ulteriori 2 anni salvo disdetta motivata soltanto nei casi previsti dalla legge.
Il contratto consente agevolazioni fiscali sia per il locatore che per l'inquilino nel caso in cui il Comune sia considerato ad alta tensione abitativa.

CONTRATTO TRANSITORIO
Tale contratto è stipulabile solo utilizzando il contratto tipo nazionale pubblicato sula Gazzetta Ufficiale e solo nei tassativi casi di transitorietà che possono riguardare l'inquilino oppure anche il proprietario.
Ha una durata temporale limitata da 1 a 18 mesi.
Nessuna agevolazione fiscale è prevista.

CONTRATTO PER STUDENTI UNIVERSITARI
Il contratto è stipulabile nei Comuni sede di corsi universitari e nei Comuni limitrofi, solo utilizzando il contratto tipo nazionale pubblicato sulla Gazzetta Uffciale e riguarda gli studenti universitari residenti fuori dal comune ove è ubicato l'immobile.
Il canone deve essere compreso entro le fasce di oscillazione stabilite dagli accordi sindacali territoriali.
Ha una durata temporale limitata da 3 a 36 mesi.
Fruisce delle agevolazioni fiscali.

Ora, a prescindere dal mio consiglio, faccia le sue valutazioni e, se si trova in una delle condizioni suesposte, faccia la sua ponderata scelta.
Certo di aver soddisfatto la sua richiesta, la saluto cordialmente.

[pesga]

grazie è stato molto esauriente. potrebbe anche indicarmi i casi in cui si potrebbe sfrattare dopo i primi 4 anni e i casi precisi in cui si può fare il contratto transitorio?
grazie

[geomterracciano]

Qualora un contratto di locazione abitativo sia stato stipulato con la previsione di un uso transitorio, il conduttore che assuma la nullità ex art. 79 della L. n. 392 del 1978, di tale clausola per inesistenza in concreto della dedotta natura transitoria delle esigenze abitative, deve dimostrare che questa inesistenza era ragionevolmente apprezzabile dal locatore in base alla obiettiva situazione di fatto da questo ultimo conosciuta al momento del contratto, non potendo altrimenti rilevare contro il locatore ne' situazioni di fatto occultate dal conduttore, ne' la riserva mentale di costui di non accettare la clausola.

Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9120 del 14 maggio 2004, precisando che in generale la sussiste la suddetta nullità quando l'accordo dei contraenti dissimula una locazione volta a soddisfare esigenze abitative stabili, soltanto in questo caso, infatti, puo' ritenersi che la dichiarata "transitorieta'" della locazione costituisca il mezzo concordemente previsto dai contraenti per eludere le norme più favorevoli al conduttore.
I motivi che obbligano alla stipula di detto contratto devono essere riportati nel contratto tipo di locazione.

Per quanto riguarda la disdetta dopo i primi 4 anni, dipende dall'uso che intende fare dellimmobile, perchè se occorre che ci vada ad abitare, ne può chiedere il rilascio.
Saluti cordiali

[pesga]

beh il linguaggio tecnico mi è un pò ostico però pare che non si capisca bene quali possono essere i motivi transitori sia del locatore che del locatario... studio? lavoro? salute? per il locatario e per il locatore??
grazie

[trepercento]

ciao a tutti,

esempi di transitorietà possono essere:

-trasferimento temporaneo della sede di lavoro
-l'imminenza di un matrimonio proprio o dei figli
-l'imminenza della separazione propria o di uno dei figli
-il rientro dall'estero
-contratto di lavoro a tempo determinato in comune diverso da quello di residenza
-acquisto di un immobile con consegna entro 18 mesi
-vicinanza momentanea di parenti bisognosi
-uso seconda casa con permanenza della residenza nella prima casa nello stesso comune o comune confinante per esigenze di studio

queste sono quelle che mi vengono in mente...

per quanto riguarda i contratti liberi 4+4 i casi in cui puoi dare didetta ai primi 4 anni sono esclusivamente questi:

-il locatore intende destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale, professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli, dei parenti entro il secondo grado

-il locatore, persona fisica, giuridica, società, ente pubblico, o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali, o di culto, intenda destinare l'immobile all'esercizio della attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità

- il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio ibero ed idoneo nello stesso comune

- l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento dei lavori

- l'immobile è all'interno di uno stabile di cui è previsto l'integrale ristrutturazione o che si debba demolire o trasformarlo per creare nuove costruzioni o se all'ultimo piano il proprietario intenda fare elevazioni a norma di legge

- se non ci sia stata legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo

- il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualemente adibito a propria abitazione (qui c'è il diritto di prelazione per l'inquilino) .

fine dei casi

ciao e alla prossima

[immobildani]

Save a tutti.
avrei bisogno di avere qualche ulterore dettaglio...

1. nei contratti 4+4 e 3+2 sonpo previsti adeguamenti del canone in base al costo della vita o possono essere inserite clausole che prevedono un aumento d'accordo tra le parti? Alla fine del primo periodo di validità è possibile effettuare un aumento del canone per i restanti 4 o 2 anni?

2. mi pare di capire che non sono previste agevolazioni fiscali ne per il locatore ne per il conduttore tranne che nel 3+2 quando l'abitazione sia in comuni con alta densità. E' cosi? Esiste un elenco di tali comuni?

2. La casa che devo affittare è in una zona di mare. A vostro avviso potrebbe rappresentare una causa di transitorietà l'utilizzo da parte del proprietario dell'abitazione per uso vacanza? Cioè faccio il contratto per 18 mesi ed inserisco la clausola di transitorietà che dopo i 18 mesi voglio iniziare ad utilizzare la casa per uso turistico personale.

3. il contratto transitorio può essere rinnovato dopo 18 mesi con la stessa persona?


Mi rendo conto che vi ho fatto un pò di domande ma spero riusciate a rispondermi.

Grazie mille

[trepercento]

ciao immobildani,

il 3+2 (come il transitorio) ha il canone concordato quindi tu non puoi decidere nulla in merito.

il 4+4 ha il canone libero quindi oltre al normale aggiornamento istat puoi pensare a degli aumenti nel corso del periodo di locazione.

naturalmente il tuo inquilino deve essere concorde, non è che ti svegli la mattina e decidi di aumentare il canone di punto in bianco.

questo tipo di accordo deve essere scritto nel contratto.

le agevolazioni ci sono solo sul 3+2 . probabile che in internet ci sia l'elenco che cerchi.

il fatto della transitorietà per uso turistico mi sembra un pò tirata ma non spetta a me dire se è giusto o meno.

sul fatto del rinnovo allo stesso inquilino non credo sia un problema. nella normativa nn ho trovato nulla in merito.

ciao ciao

[immobildani]

Ciao trepercento!!!
intanto grazie mille per la risposta, sei stato molto chiaro.

Solo un'altra domanda.
Per definire il canone mensile nel contratto 3+2 ci sono varie regole da seguire. Su internet ho trovato molti riferimenti ma nulla che mi aiutasse a comprendere in modo chiaro come calcolare quello del mio appartamento. Nello specifico il mio appartamento si trova a Pescara ma le uniche tabelle che ho trovato come valori minimi e massimi al metro quadro erano ancora in lire e spero siano state aggiornate negli anni perchè ne uscivano canoni molto bassi.
Ho visto che c’è una associazione (L’U.P.P.I) che da consulenza in questo senso ma ovviamente bisogna pagare. Ma possibile che non c’è nessun sito internet che fornisce metodologie aggiornate per poter calcolare questo canone senza dover pagare? Se esiste sapresti indicarmelo?
Sottolineo che io ho già concordato con il futuro inquilino il prezzo e siamo d’accordo entrambi (è un prezzo perfettamente in linea con gli altri della zona per quei mq), tuttavia non vorrei che poi si rilevasse più alto di quello fissato dagli accordi territoriali e l’inquilino possa provare a forzare la cosa per abbassarlo.

Grazie ancora della disponibilità

saluti

[ilmigliore]

ciao a tutti,

i canoni che saltano fuori dal calcole per i 3+2 sono decisamente più bassi di quelli per il libero mercato dei 4+4 .

anche a me è capitato di calcolarli per un paio di clienti e, al prezzo che saltava fuori, mi hanno detto entrambi che piuttosto lo lasciavano vuoto.

siti internet non ne conosco.

l'UPPI è una buona associazione e per la consulenza si fa giustamente pagare.

ciao ciao