Forum Immobiliare - Casa, Acquisto, Affitto, Mutui, Banche, Condominio, Agenzie Immobiliari

[paola71]

Chiedo cortesemente un consiglio perchè mi trovo in una situazione incresciosa :
Ho trovato un appartamento che mi interessava, formulato proposta d'acquisto che viene accettata, abbiamo fatto quindi il preliminare.
Tra caparra e acconto finora ho dato 15.000 euro al venditore e pagato 5.000 euro circa di provvigioni all'agenzia.
Tutto bene fino a quando il notaio incaricato non mi avverte che sull'immobile grava, oltre al mutuo di cui mi avevano parlato effettuato dal venditore al momento del suo acquisto 2 anni fà (120.000 euro), un'ipoteca dell'esatri per 115.000 euro....
Il venditore in merito è caduto dalle nuvole e sinora ha accampato scuse penose per non recarsi all'ufficio per visionare la cartella....
Aggiungo anche che personalmente parlando con l'amministratore ho scoperto che il venditore è anche moroso per una discreta somma di spese condominiali, cosa di cui non mi aveva minimamente parlato, anzi....
Ora la situazione si chiarirà un pò lunedì quando si andrà a vedere cosa contiene questa famosa ipoteca esatri, ma dato che il venditore è, per sua stessa ammissione, "spiantato" e cioè senza un soldo, le possibilità che possa saldare questo debito per poi continuare nell'iter sono piuttosto basse.
La somma che avrei dovuto dare al rogito infatti gli bastava appena per estinguere il mutuo e altre piccole pendenze....
Ora mi chiedo :
da preliminare avrei diritto al doppio della cifra versata finora, cioè 15.000 x 2 = 30.000 euro, e per il compenso già dato all'agenzia mi è dovuto qualcosa ?
Nella vostra esperienza pratica, tale rimborso è realistico aspettarselo oppure sono stata proprio fregata in quanto nelle more dei procedimenti legali aspetterò 100 anni e vedrò forse la decima parte di quanto mi spetterebbe ?
L'agenzia lo sapeva dal giorno prima e nessuno mi aveva informata, io ne sono venuta appunto a conoscenza solo perchè casualmente li ho chiamati per altri motivi. Questo non è comportamento scorretto ?!?!?
Grazie

[trepercento]

ciao paola71 e benvenuta nel forum immobiliare

non vorrei esasperare la situazione ma se realmente esiste un'ipoteca per 115 000 euro a favore dell'esatri c'è veramente da preoccuparsi.

la cosa potrebbe essere ancora gestibile con un pò di esperienza , anche se lo credo realmente difficile.

che importo di acquisto ha la casa in oggetto?

se non si riesce a gestire la cosa il consiglio migliore che posso darti è di mirare a recuperare in fretta (e se possibile) i soldi che hai dato al venditore.

non tanto il doppio della caparra, cosa che reputo assai remota, ma almeno quello che hai anticiupato di tasca tua.

senza perdere troppo tempo consultati con un legale esperto in materia immobiliare.

potrebbe esserti di grade aiuto sia per capire la reale entità dei debiti del venditore , sia per capire i margini d'azione su cui operare .

buona fortuna.

[paola71]

Allora, aggiornamento : (informazioni avute da impiegata acidissima dell'esatri che evidentemente aveva qualche problema personale e poca voglia di lavorare....e se lo dico io che sono impiegata statale !!!!!!) l'ipoteca dovrebbe essere come al solito il doppio del debito, quindi circa 50-60 mila euro. Il tizio continua a cadere dalle nuvole, pare che 4 pagine di cartelle non pagate non gli risultino.....
Oggi va insieme al responsabile dell'agenzia immobiliare all'ufficio imposte competente per farsi stampare le cartelle (che l'acida non ha voluto stampare perchè "erano troppe e non avev atempo", ma che doveva andare a fare la spesa ????) e chiedere la rateizzazione tramite il legale dell'agenzia, che, se applicabile, gli farebbe pagare in una prima maxi rata tutte le more (impiegando tutto quello che ha sul conto corrente), al chè l'ipoteca verrebbe cancellata e si proseguirebbe con la compravendita....
L'importo per cui acquisto la casa è 140000 euro, ma penso sia possibile valutarla per qualcosina di più.
Io sono inviperita, ripeto anche verso l'agenzia che non ha fatto quei controlli che sbandierano di fare ancora prima di farci firmare il compromesso, e che non mi ha tenuta aggiornata sugli sviluppi, e se nel frattempo in cui loro sapevano e io no io avessi comprato mobili o contratto altre obbligazioni ?????

[trepercento]

fai bene ad arrabbiarti.

la situazione è complicata ma forse ancora gestibile.

quindi questo ha circa 60mila euro di cartella con l'esatri + il mutuo da estinguere di circa 120mila euro, giusto? o ho capito male?

se così fosse i debiti di quest'uomo sono allora di:
120.000 + 60.000 = 180.000 euro

a quanti euro compri la casa?

[paola71]

Io compro a 140.000, poi mi accollo il costo dello svincolo (è in edilizia convenzionata e la devo svincolare per accedere al mutuo convenientissimo che mi fa un caro amico) di circa 5.000 euro e la parte di spese straordinarie che gli rimangono da pagare per i prox 2 anni (circa 6.000 euro).
La sua situazione è esattamente come l'hai descritta, forse solo il mutuo sarà sceso un poco, diciamo saranno rimasti da pagare 115.000 euro.
Gli sono stati dati 5.000 euro all'accettazione della proposta d'acquisto e 10.000 al compromesso, al rogito rimarranno quindi 125.000 da dare....
Le speranze sono poche lo so, e il silenzio da parte dell'agenzia che mi doveva chiamare in mattinata mi rende ancora più pessimista !

[trepercento]

il dubbio nasce dal fatto che se ha 180.000 di debiti da saldare e ti vende la casa a 140.000, ne mancano 40.000 all'appello.

se il venditore li ha, siete a cavallo .

se non li ha ( cosa molto probabile ) come fa a saldare i debiti e venderti la casa?

se così fosse non vedo vie di uscita.

a meno che il venditore non trovi qualcuno che la paga 180.000 euro (se è in edilizia agevolata bisogna vedere il prezzo deciso dal comune).

facci sapere gli sviluppi.

ciao

[paola71]

Allora, oggi l'esatri ha emesso il verdetto :
quando tra circa 20 giorni arriveranno a casa le cartelle originali rispedite al debitore, si accederà alla rateizzazione, con calcolo dell'importo delle rate e rimozione dell'ipoteca dopo pagamento forse solo della prima.
Ha pesato a nostro favore anche che l'immobile è intestato a due coniugi e l'indebitato invece è solo il marito e mi pare ci sia la separazione dei beni tra di loro.
Io aspetto nervosa/fiduciosa.....
Grazie per le vs risposte, se ci dovessero essere ulteriori sviluppi che possano essere d'interesse per chi si trovasse un giorno nella mia stessa situazione provvederò a postarli.

Ciao

Paola

[blusky1974]

ma come e' possibile che sia stata fatta un'offerta che non sia vincolata alla presentazione dei documenti...

nell'offerta dovrebbe esserci scritto che e' vincolata alla presentazione del documenti altrimenti e' nulla...
questa storia mi ha molto "spavetato"

se io mi reco in agenzia, faccio la proposta e chiedo che mi vengano dati i documenti... li porto dal mio notaio di fiducia che fara' i controlli oltre che il preventivo per un eventuale offerta

[Micianera]

Ma oltretutto.... lei non può ritirarsi dall'acquisto richiedendo indietro i soldi versati, essendo che l'agenzia le ha nascosto delle informazioni? Nn vengono pagate x fare i controlli?

LE AGENZIE IMMOBILIARI

L' 'articolo 1759 del Codice Civile stabilisce che il mediatore comunichi alle parti informazioni relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione dell'accordo.

Compiti dell'agente immobiliare sono:

- valutare corretamente l'immobile al fine di determinare il prezzo, eventualmente avvalendosi dell'ausilio di tecnici competenti ( geometri )

- presentare all'acquirente la reale situazione dell'immobile, mostrando eventuali problemi condominiali, di manutenzione straordinaria ecc.

- palesare all'acquirente la situazione dell'immobile come risulta dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari; esempio , segnalare l'esistenza di un'ipoteca e la natura del debito. Eseguire ricerca in catasto e quindi richiedere sempre le visure catastali, nonché verificare corrispondenza tra scheda catastale e immobile esistente

- segnalare alle parti i costi fiscali e notarili a cui andranno incontro nel caso in cui la compravendita vada a buon fine

- Se vogliamo essere più precisi, possiamo dire che l'agente deve: conoscere l'anno di costruzione; se il riscaldamento é autonomo o centralizzato; se é presente l'ascensore; la portineria; il posto auto; a quanto ammontano le spese condominiali ecc.

L' agente immobiliare inoltre deve chiedere al venditore di fornirgli informazioni riguardanti la casa che vuole vendere, ovvero planimetria, atto notarile di acquisto, visure catastali ecc.

L' agente deve garantire la propria assistenza fino alla stipulazione dell'atto notarile di compravendita e sarà responsabile dei danni arrecati per aver messo in vendita un immobile con caratteristiche difformi dal reale.

[ilmigliore]

ciao a tutti,

mi spiace informarti che l'ordinamento giuridico prevede che alcune di quele cose nella lista il mediatore non è tenuto a farle.

sembra assurdo ma è proprio così.

è da escludersi che, in difetto di un preciso incarico, il mediatore ha l'obbligo di effettuare indagini di natura tecnico giuridica (visure ipotecarie per esempio) che possono esulare dalle sue capacità e possibilità materiali.

assurdo.

[paola71]

Scusa, il migliore, ma se sul sito dell'agenzia (che mi sa non posso postare....) c'è scritto che prima del compromesso ti faranno avere visura ipotecaria e catastale, ciò fa testo come impegno no ???? Che poi la sottoscritta alla prima esperienza si sia fatta "incartare " dalle chiacchiere della promotrice in merito e non ci sia arrivata subito alle mancanze di cui sotto e sopra è un altro discorso....
Aggiungo ancora la grave scorrettezza di non averme fatto comunicare immediatamente la notizia dal notaio, mi sento trattata come la bambina-***** del villaggio, "non ditele le cose che poi ci pensiamo noi a spiegarglielo".
Ritengo che l'agenzia, che ha incassato la provvigione al compromesso tramite validissimo assegno prontamente incassato, da allora (l'incasso) sia stata latitante, difatti nonostante più volte io abbia chiesto di essere richiamata per altri problemi loro non l'hanno fatto costringendomi a rincorrerli al telefono, ed inoltre non hanno provveduto alla registrazione del preliminare, nè ad esempio alla visita dell'appartamento mi è stato fatto firmare nulla, nè la proposta d'acquisto sia stata regolarmente controfirmata ma sia stato fatto tutto "sulla fiducia", redigendo immediatamente il preliminare.
Ho avuto la netta sensazione di essermi affidata a persone poco preparate e con un'organizzazione raffazzonata, senza nessuna correttezza commerciale e personale, sicuramente sarà un'esperienza negativa che mi ha insegnato a diffidare delle agenzie e puntare sul fai da te, tanto i risultati non potevano essere peggiori !!!!!!!!!!!
Siamo ancora in attesa della posta dall'esatri, informerò la comunità dell'esito e dell'iter seguito casomai servisse a qualcun altro...
Ciao

[Micianera]

[ilmigliore]

avete ragione, ed è per quello che dicevo che quello che prevede la normativa è assurdo.

come si può pensare che un agente immobiliare non è tenuto a fare una visura ipotecaria, salvo espresso incarico di compiere questo accertamento?

se sul sito c'è scritto che fanno le visure al compromesso, questo è un impegno ma anche un errore.

le visure ipotecarie sono da fare prima che il contratto si concluda, quindi ancora prima dell'accettazione della proposta di acquisto.

[blusky1974]

come si puo' formulare all'Agenzia Immobiliare una richiesta di effettuare le varie visure ed accertamenti prima di sottoporre per l'accettazione della proposta al venditore e come andrebbe consegnata una richiesta del genere? (con raccomandata ecc.)

ad es.

il sottoscritto, F.S., chiede espressamente all'agenzia immobiliare - ... - di effettuare per suo conto le visure:
- ipotecarie
- catastali
- protesti
e di fornire i seguenti documenti:
- contratto di compravendita
- abitabilità
- situazione del condominio
ecc. ecc.

prima di sottoporre la propria proposta irrevocabile di acquisto al Sign. _____ ed inoltre di consegnare i seguenti documenti...

[trepercento]

basta vincolare la validità della proposta d'acquisto alla visione da parte dell'acquirente delle visure stesse.

l'acquirente , una volta viste le visure ed accertato dell'insussistenza di ipoteche, svincolerà la proposta d'acquisto dalla condizione posta, incaricando formalmente il mediatore a procedere con l'accettazione.

per i documenti della casa si può fare la stessa cosa, ma eventualmente si può informare il mediatore che si vuole comprare a casa e si vuole fare la proposta a condizione che il giorno in cui ci si trova per fare la proposta ci siano tutti i documenti relativi alla proprietà.

ti assicuro che un buon agente immobiliare si fa in 4 per fornirti tutta la documentazione necessaria per ritirare la proposta.

... a parte che un buon agente i documenti della casa li ha già in ufficio a prescindere...