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[pj2004]

Ciao a tutti,

ed un primo saluto in quanto sono un neonato del Forum
Vi descrivo la mia situazione e vi chiedo gentilmente dei consigli ed a cosa vado incorrendo.
Ho residenza a Roma.
Ho acquistato e venduto una casa a Guidonia prima dei 5 anni con la mia ex e non vi ho trasferito purtroppo la residenza per vari problemi.
Di seguito i dettagli.

-Rogito di acquisto di casa a Guidonia: 31/10/2005
-Valore dichiarato: 200.000 EUR
-Mutuo: 200.000 EUR
-Casa e mutuo cointestati con la mia ex.
-La mia residenza è a Roma e non è stata trasferita a Guidonia entro i 18 mesi in quanto casa non era agibile per i lavori che abbiamo fatto (i lavori sono stati completati dall'acquirente qualche giorno prima del rogito di vendita di cui sotto).

-Rogito di vendita di casa a Guidonia: 08/02/2008
-Valore di acquisto dichiarato dal compratore: 265.000 EUR
-Alla vendita il notaio non mi ha fatto lasciare nessun deposito (credo differenza tra 10% e 3%, sarebbe il 7% + interessi, plusvalenza ecc), mi ha chiesto solo se intendevo comperare entro un anno ed ho detto si.

Ora sto riacquistando nel comune di Pomezia (per riacquistare entro un anno), ma al compromesso mi hanno detto che per dei ritardi nella costruzione, il rogito sarà attorno a maggio 2009.

A quali sanzioni "certe" incorro ed in che tempi mi possono arrivare ?
Come devo muovermi e cosa devo fare ?
Devo contattare l'Agenzia delle Entrate ?

Grazie in anticipo.

[trepercento]

ciao pj2004 e benvenuto nel forum-immobiliare

questo è un campo minato pieno di leggi, interpretazioni e sentenze.

non avendo in mano i documenti e non sapendo come è stato redatto il tuo atto di acquisto mi è praticamente impossibile dirti con certezza cosa accadrà e se sei passibile di accertamenti.

domanda non da poco:
nel messaggio è scritto che la casa è stata ultimata ultimamente.
era un immobile in fase di costruzione?
se così fosse le cose potrebbero essere diverse da come te le dipingo di seguito.

detto questo qui sotto trovi il mio parere personale e, per maggior certezza ti invito ad interpellare un notaio.

allora...

ad un primo esame direi che non avendo portato la residenza nei termini stabiliti (18 mesi) nella casa che hai acquistato come prima casa potrebbe nascere il primo problema.

la normativa infatti impone che entro i 18 mesi si porti la residenza pena la decadenza delle agevolazioni.

direi quindi che sei soggetto ad accertamento a prescindere che tu acquisti o meno la casa entro un anno.

tra le varie cose che riporta la Nota II-bis, c'è il fatto che in caso di dichiarazione mendace, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una soprattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte.

Per quanto riguarda il termine entro il quale deve essere svolta l’ attività di accertamento da parte degli Uffici, la Cassazione (Sentenza n. 1196 del 21 novembre 2003) ha stabilito che alla fattispecie si applica il termine di decadenza triennale di cui all’ art. 76 e non quello di prescrizione decennale di cui all’ art. 78 del T.U. Imp. Reg.

Pertanto l’ avviso di liquidazione della maggior imposta deve essere notificato, a pena di decadenza , entro il termine di tre anni. Termine che inizia a decorrere dal momento in cui è accertabile la mendacità delle dichiarazioni.

Più precisamente (nel tuo caso) il termine triennale di decadenza decorre
dalla data di scadenza del diciottesimo mese, nel caso in cui l’ acquirente abbia dichiarato di voler trasferire la residenza nel comune ove è situato l’ immobile entro tale termine.

se hai comprato il 10/2005 devono quindi passare 18 mesi più tre anni per dire che sei al riparo degli accertamenti.

se non ho fatto male i calcoli si parla del 04/2010 per asserire che nessuno ti verrà a chiedere qualcosa.

molto probaile che, se non hai mai destinato la casa come abitazione principale tua o dei tuoi familiari per il maggior periodo, c'è il discorso plusvalenza calcolato sulla differenza acquisto 200 e vendita 265.

quindi la tassazione sarà applicata ai 65.000 euro.

ma il notaio che ha fatto l'atto non ti ha spiegato niente in merito?