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[villanovaro]

[villanovaro]

La faccenda si fa scottante! ho letto e riletto la normativa vigente e sentito il parere di un avvocato in merito.
Infatti il Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 "Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro" recita chiaramente....

"Art. 57.
soggetti obbligati al pagamento
1.oltre ai pubblici ufficiali, che hanno redatto, ricevuto o autenticato l'atto, e ai soggetti nel cui interesse fu richiesta la registrazione, sono solidamente obbligati al pagamento dell'imposta le parti contraenti, le parti in causa, coloro che hanno sottoscritto o avrebbero dovuto sottoscrivere le denunce di cui agli articoli 12 e 19 e coloro che hanno richiesto i provvedimenti di cui agli articoli 633, 796, 800 e 825 del codice di procedura civile.
2.la responsabilità dei pubblici ufficiali non si estende al pagamento delle imposte complementari e suppletive.
3.le parti interessate al verificarsi della condizione sospensiva apposta ad un atto sono solidamente obbligate al pagamento dell'imposta dovuta quando si verifica la condizione o l'atto produce i suoi effetti prima dell'avverarsi di essa.
4.l'imposta complementare dovuta per un fatto imputabile soltanto ad una delle parti contraenti è a carico esclusivamente di questa.
5.per gli atti soggetti a registrazione in caso d'uso e per quelli presentati volontariamente alla registrazione, obbligato al pagamento dell'imposta è esclusivamente chi ha richiesto la registrazione."

Mi sembra chiaro dunque che il pagamento è da imputare in parti eguali a entrambe le parti.
L'avvocato mi ha aggiunto però che se il venditore si rifiuta di pagare la sua metà, io sono obbligato comunque al pagamento dell'intera imposta, tanto (testuali parole) "all'atto del rogito il notaio farà il conteggio e scorporerà dall'imposta di Registro sull'acquisto della casa quanto hai versato in sede di preliminare"!! Ma non mi torna! Non è fose vero che la quotaparte dell'imposta di registrazione ovvero tassa fissa (168€) e bolli (circa 60€) non viene detratta in sede di rogito e che invece recupererò solo ed esclusivamente lo 0,5% della caparra confirmatoria?

[trepercento]

effettivamente all'atto si recupera lo 0,5 %. il resto va in "cavalleria" .

il testo che riporti parla sempre delle parti in causa e del fatto che sono solidamente obbligate.

non c'è scritto chiaramente chi paga per la semplice registrazione di un preliminare .

io concordo con te sul dividere le spese.

devi vedere cosa ne pensa la tua controparte e come interpreta lo scritto .

[villanovaro]

a me sembra abbastanza chiaro in realtà, si parla del fatto che le parti solo "solidamente" obbligati al pagamento e quindi non c'è dubbio sull'interpretazione no? chiaro che se lo chiedo alla controparte (il venditore) lui se ne fregherà altamente di pagare la metà!

[trepercento]

con il termine "solidamente" di solito si interpreta il fatto che, se le parti non pagano la cifra stabilita ( a prescindere da chi le paga), l'agenzia delle entrate in caso di accertamento può andare a richiedere i soldi ad entrambe le parti (che appunto sono solidamente obbligate).

se le parti non pagano può andare a chiedere i soldi al mediatore che, se presente, è anch'esso solidamente obbligato.

[villanovaro]

ne ho parlato conl'agenzia.
mi ha risposto il loro ufficio legale dicendomi che secondo il codice civile (all'art 15..e qualcosa non ricordo) "per ogni contratto di vendita le spese fisse ed accessorie sono acarico del compratore).
Ma..il preliminare è un contratto di vendita? va be che è un contratto..ma la vendita è solo "promessa"!
e poi come si sposa questo articolo..con il DPR sulla regolamentqzione delle imposte di registro?

[trepercento]

sono curioso di sapere precisamente qual'è l'articolo del codice civile in questione.

nella divisione degli oneri di registrazione , pur vigendo il generale principio di solidarietà dell'obbligo di pagamento sancito dall'art. 57 comma 1 del d.p.r. 131/1986, si può ritenere (questione sempre più discussa) che il solo 0,50% della caparra o il 3% dell'acconto prezzo sia a carico esclusivo dell'acquirente.

ribadisco però che non c'è certezza assoluta su questo punto.

è quindi meglio che le parti si mettano d'accordo preventivamete su chi paga cosa.

ciao ciao

[villanovaro]

L'articolo è il seguente:
Art. 1475.
Spese della vendita.

"Le spese del contratto di vendita e le altre accessorie sono a carico del compratore, se non è stato pattuito diversamente."

Tutto qui, questa è l'indicazione semplice e concisa che mi ha riferito l'ufficio legale dell'agenzia; per loro nn ci sono dubbi su chi pagare (ossia io il compratore!).

Non è che io mi voglia impuntare sulla questione (capirai dopo tutti i soldi sborsati per l'acquisto di casa, non sono le 168,00€ a fare la differenza!), ma è una semplice questione di principio e la voglia di soddisfare la mia curiosità sul'argomento.
Come ti dicevo, l'accordo preliminare non c'è e quindi mi trovo nelle condizioni di dover chiedere al venditore di dividere le spese fisse..non vorrei però fare una brutta figura e pretendere da lui una spesa non dovuta..tutto qua!
grazie

[trepercento]

mi sembra un pò un cavillo richiamare il 1475.

in base a questo articolo quindi tutte le spese di acquisto e quelle accessorie sono a carico tuo.

facciamo un'ipotesi:
se c'è un mutuo e la conseguente ipoteca , per la vendita bisogna estinguere il debito e cancellare l'ipoteca.

per cancellare l'ipoteca bisogna pagare dei soldi ; la cancellazione dell'ipoteca è una spesa accessoria necessaria per la compravendita.

seguendo quello che recita il 1475 , la cancellazione dovresti pagarla tu.

che ne pensi?

potremmo stare qui a discutere delle giornate, senza trovare una soluzione.

la divisione delle spese di registrazione non è chiaro come deve essere fatta.
bisogna muoversi con il buon senso e stabilire chi paga cosa in fase di trattativa d'acquisto.

[IsabelJane]

Buongiorno a tutti innanzitutto mi presento sono nuova qui
parto subito con una domanda pesante (per ora è solo una mia curiosità poichè non ho ancora ricevuto un accettazione da parte del venditore)
un agente immobiliare (a mio avviso poco onesto) mi ha proposto il seguente schema: fare una scrittura privata tra me e il venditore... senza registrarla... dando dei contanti in anticipo... dopodichè tra qualche mese... andare direttamente a stipulare il contratto definitivo e saldare la rimanenza mediante muto.,.. dichiarando un prezzo inferiore (prezzo reale - contanti gia dati)
vorrei sapere da voi (dato che sono poco esperta) quali rischi si corrono con questo metodo.. tengo a precisare che non ho intrapreso ancora niente e non ho fatto nulla di illegale...
in breve il mio quesito è: quanto vale un preliminare non registrato????
scusatemi per la domanda un pò contorta..
spero di ricevere vostre risposte.
grazie mille

[trepercento]

ciao Isabeljane e benvenuta nel forum-immobiliare,

il fatto di non registrare il preliminare molto probabilmente non dipende dall' agente immobiliare .
a lui non cambierebbe nulla.
probabilmente sono direttive impartite dal proprietario di casa che, per qualche motivo , ha interesse a non registrare il preliminare.

il disonesto quindi al 99% è il venditore e non l'agente .

il fatto che al rogito si richiede che venga dichiarata una cifra inferiore avvalora la tesi da me sopra riportata.

il venditore vuole pagare meno tasse del previsto e per tale motivo desidera una parte in contanti.

siete liberi di dichiarare una cfra inferiore ma, dato che è contro la legge, in caso di accertamenti dovete prendervi le vostre responsabilità e pagare le sanzioni previste.

di mezzo ci vai pure tu, sia chiaro.

le pattuizioni prese in un preliminare che successivamente non è registrato hanno la stessa identica validità delle pattuizioni di un preliminare registrato.

il discorso della registrazione serve per dare data certa alla scrittura.

tieni presente che fino a qualche tempo fa nessuno registrava i preliminari.

se compri in costruzione o da impresa ti conviene registrare il preliminare. è una tua tutela in caso la società vada gambe all'aria.

ciao ciao

[IsabelJane]

Grazie mille per le risposte.. credo che opterò per una soluzione legale che tenga conto anche dei nostri interessi. grazie ancora
ciao ciao