Forum Immobiliare - Casa, Acquisto, Affitto, Mutui, Banche, Condominio, Agenzie Immobiliari

[Curiosone]

Scusatemi, incollo il topic nel posto giusto!!!!

Buonasera a tutti e complimenti per il forum!

Vi sottopongo il mio quesito:
vorrei chiudere anticipatamente l'incarico di vendita in esclusiva che ho firmato ad un agente.
La penale però è molto alta: il 70% di 9.000 euro (i 9.000 sono la sua commissione pattuita su un prezzo di vendita lordo fissato sul contratto in 239.000).
La commissione stessa mi sembra molto alta, e poi lui incasserebbe anche la percentuale dal compratore sul prezzo lordo di vendita.
C'è qualcosa di vessatorio in queste condizioni che potrebbero rendere nullo l'accordo? Lo so che l'ho firmato e dovevo rendermi conto prima, ma ora ho un compratore (trovato da me, non da lui) che piuttosto che farsi spennare in quel modo pagherebbe lui la penale.

grazie mille e di nuovo complimenti!

[ilmigliore]

ciao curiosone, benvenuto nel forum-immobiliare

grazie da parte di tutti per i complimenti.

il comma secondo dell'art. 33 della legge 6.09.2005 n. 206 recante il codice del consumo a norma dell'art. 7 della legge 29 07 03 n. 229 , individua una serie di clausole che la legge presume vessatorie fino a prova contraria e tra loro c'è la clauosola che prevede una imposizione al consumatore, in caso di inadempimento o ritardo nell'adempimento, del pagamento di una somma di denaro a titolo di penale di importo manifestamente eccessivo.

come vedi nell'articolo c'è scritto "manifestamente eccessivo"; la domanda ora è: quanto è una cifra manifestamente eccessiva??

bisognerebbe conoscere qualche sentenza di cassazione per avere un metro di misura.

cerca di trovare un accordo con l'agenzia.

per l'esperienza che ho io nello specifico ti posso confermare che il mio avvocato mi suggerisce sempre di non applicare negli incarichi penali oltre al 50%.
ti confesso che di solito scrivo anch'io cifre che vanno dal 70 all'80 % della provvigione, per il solo motivo di tenere moralmente più legato il mio venditore,, coscente del fatto che comunque è una cifra alta.

grazie al cielo mi è capitato solo 2 volte di dover applicare la penale per rescissione anticipata dell'incarico.
ho trovato un giusto compromesso con i venditori per evitare la causa.

in secondo luogo volevo chiederti perchè scrivi
"...e poi lui incasserebbe anche la percentuale dal compratore sul prezzo lordo di vendita"
?? se paghi la penale perchè deve prendere le provvigioni dell'acquirente?

fammi sapere

ciao

[Curiosone]

Ciao Ilmigliore, grazie di cuore del consiglio.

Vedrò come muovermi.
In realtà io potrei anche disinteressarmene e lasciare che il compratore (che vuole a tutti i costi casa mia) passi dall'agenzia alle condizioni che ho detto prima.
La provvigione sul prezzo di vendita l'ho menzionata non a proposito della penale ma per dire che l'agente, per la vendita dell'immobile, si prende i 9000 da me oltre al 4% su 239000 dal cliente. Ma questo cliente l'ho portato io, perchè era entrato in contatto con me ancora prima che concedessi l'esclusiva all'agenzia e si è poi rifatto vivo quando ormai avevo stretto quest'accordo.
Per trasparenza l'ho quindi "girato" all'agente...
Trovo quindi esagerate ed immorali le richieste dell'agente per la vendita a questo cliente in particolare, col quale mi sento solidale come consumatore (e poi è una brava persona).
Poi c'è un fatto personale che mi ha fatto sentire preso in giro: abbiamo stretto il nostro accordo sulla base del fatto che la clientela dell'agenzia sarebbe stata composta da personaggi "facoltosi" in cerca di immobili da acquistare e affittare. Le visite sono state poi un discreto numero (abbiamo iniziato da circa 3 settimane) ma le persone che vengono a visitare la casa sono dello stesso genere che avrei trovato io, proponendola però a 20.000 euro in meno! Questa vendita diventa quindi per niente facile secondo me, a queste condizioni.
L'esclusiva è fino al 30 gennaio e io non ho fretta, perchè devo ancora trovare la casa che vorrò comprare. Quale strategia potrei adottare?
Se invece rifiutassi una qualsiasi proposta scritta di acquisto dell'agenzia alle condizioni pattuite sul contratto sarei tenuto a versare l'intera commissione a titoplo di penale?

Scusatemi se mi sono dilungato
ciao!

[ilmigliore]

situazione strana la tua..

di solito la penale si paga per liberarsi del contratto dato all'agenzia.
una volta pagata uno è libero di venderla da privato o con altre agenzie (fermo restando l'obbligo di non vendere a clienti presentati dall'agenzia nel corso dell'incarico).

tu invece hai portato il cliente che vuole comprare la tua casa in agenzia

quindi tu mi dici che hai presentato all'agente l'acquirente e , per ringraziarti, chiedono il 4% all'acquirente e la penale a te??

simpatici.

ne hanno pieno diritto però non è molto corretto.

almeno uno sconto potevano fartelo.

che ti devo dire?

ti sei comportato onestamente (ma anche un pò ingenuamente) ed ora devi sottostare agli obblighi del contratto.

[Curiosone]

Penale se decido di rompere il contratto. Commissioni come descritto se quel cliente acquista passando dall'agenzia.

Io dall'agenzia l'ho fatto passare per correttezza e perchè il mandato è fino al 30 gennaio. Ma quel cliente non ha firmato nulla in agenzia, nè fatto proposte scritte, nè tantomeno visitato la casa con lui. E' solo poassato a parlare con l'agente ed ora non lo vuole più vedere.

Ora con questo cliente ho un accordo per attendere la scadenza del mandato e vendere poi a lui. Non credo che nel frattempo la casa si riuscirà a vendere a quel prezzo così gonfiato e, se invece nel frattempo dovessi ricevere una proposta scritta dall'agenzia, sono d'accordo con lui per informarlo e favorirlo in ogni modo possibile.

Vorrei essere sicuro che in quel caso non ci sarà poi ancora l'agenzia ad accampare qualche diritto ulteriore.

a prestissimo e buona giornata!

[ilmigliore]

siamo sempre li... per stare tranquilli non evono esserci prove.
se sei sicuro di ciò puoi procedere in tutta tranquillità.
aspetta però la fine dell'incarico (e ricordati di mandare la disdetta).

in bocca al lupo.

[Curiosone]

ricevuto
grazie mille e crecpi il lupo...

[uluru]

ciao Curiosone, anch'io ho un caso simile...
due mesi fa ho visionato un appartamento tramite l'intermediazione di un'agenzia. con me c'era la mia fidanzata ma entrambe non abbiamo firmato alcun foglio di presa visione.
la settimana scorsa ho incontrato per caso (al supermercato) il proprietario di casa che mi ha proposto quanto segue:
1) lui rescinde dal contratto pagando la penale prevista (circa 3%).
2) ci dividiamo quindi il costo della penale
3) il rogito lo fa comunque la mia fidanzata.
credi che l'agenzia possa reclamare la provvigione o peggio farci causa?
vorrei poter risparmiare ma allo stesso tempo dormire tranquillo.
a te come è andata?
grazie

[trepercento]

ciao uluru,

fermo restando che quello che tu ed il proprietario di casa volete fare alle spalle dell'agente è decisamente scorretto, la soluzione da te prospettata ti fa dormire sonni tranquilli dai diritti dell'agente.

la casa però deve essere totalmente intestata alla tua fidanzata e, se non vuoi lasciare prove in giro è meglio che non ti sposi per almeno un anno dal rogito.

poi... se la casa la paga tutta la tua fidanzata, problemi non ce ne sono.

se in parte la paghi pure tu devi essere certo al 100% della vostra relazione per dormire sonni tranquilli .

c'è il rischio di passare dalla padella nella brace.

ciao ciao

p.s.:
se vuoi risparmiare soldi devi cercare casa da privato e non approfittarti del lavoro altrui.