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[sercor]

La mia abitazione facente parte di una palazzina a forma ad U, situata al piano terra, è circondata su tre lati da giardino. Una parte di questa area giardinata, a sua volta, è ricavata sul solaio di copertura dei box situati al piano interrato. La profondità del terreno rispetto al solaio in cemento armato è di circa 30 cm.. Accade che quando piove questa area rimane per lungo tempo impregnata di acqua. Ho scoperto che non ci sono pozzetti o chiusini che convoglino l'acqua in canalizzazione sottostante il solaio di copertura del piano interrato. Il costruttore ha utilizzato un sistema di drenaggio dell'acqua piovana, consistente nella posa sul solaio di un tubo del diametro di circa 8 cm., interamente traforato, coperto da una guaina in rilievo atta a far passare il filo d'acqua a livello di 1 cm. di altezza sul livello del solaio, il tutto coperto da terra. Sono andato ad abitare in detta abitazione nei primi giorni di Marzo del c.a. ed ho subito avuto la percezione di un qualcosa che non mi convinceva per il fatto che detta area fosse perennemente bagnata, rispetto al resto del giardino (questo è sul terrapieno), e se ci si portava sopra, sembrava essere sulle sabbie mobili. Richieste spiegazioni al costruttore, lo stesso mi ha detto di essere un fenomeno di poco rilievo e che la semina del prato inglese avrebbe avuto a far scomparire detto "inconveniente" per via delle radici con il loro potere di assorbimento. Mi ha detto inoltre, che l'acqua che si incalanava nella tubazione, a sua volta finiva in un tombino di raccolta. Ho scoperto che ques'ultima affermazione è falsa in quanto i tubi che dovrebbero assicurare il drenaggio, finiscono interrati nella terra e, ritengo che gli stessi, peraltro, non abbiano neanche la pendenza atta ad assicurare il deflusso dell'acqua. Chiedo se si ipotizza un difetto tale da considerarsi un vizio occulto e nel caso a chi dovermi rivolgermi. Grazie

[geomterracciano]

Si definiscono occulti i difetti non conosciuti dall’acquirente o, comunque, non facilmente riconoscibili al momento dell’acquisto dell’immobile.
Deve trattarsi di carenze materiali quali, ad esempio (l’elenco può essere assai nutrito), difetti del tetto e del terrazzo di copertura di un edificio tali da provocare infiltrazioni d’acqua, gravi difetti di costruzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato, scarso isolamento dai rumori o dal freddo, crepe nei muri, infiltrazioni d’acqua ecc. ecc.
La scoperta del difetto si considera avvenuta solo quando vi è la certezza della sua esistenza, per esempio in seguito alla relazione di un tecnico.
Pur non essendo prevista dalla legge alcuna formalità specifica è consigliabile che la denuncia dei difetti sia fatta per iscritto a mezzo di lettera raccomandata.
Il diritto alla denuncia si prescrive in un anno dalla consegna dell’immobile.
La denuncia non è, comunque, necessaria se il venditore ha agito per nascondere i vizi o ha ammesso la loro esistenza.
L’impegno che il venditore assume per eliminare i vizi interrompe i termini di prescrizione.
L’invio di un tecnico per eliminare un guasto rende non eccepibile da parte del venditore che la denuncia è intervenuta oltre gli otto giorno previsti dalla legge.
b) Vizi riconoscibili
Qualora l’immobile presenti vizi riconoscibili la garanzia del venditore dopo la consegna opera solo se nel contratto di compravendita è contenuta una clausola con la quale il venditore dà una specifica assicurazione sull’inesistenza dei difetti.
In caso di vizi notevoli, come quelli sopra elencati, il compratore è legittimato a chiedere la risoluzione del contratto, che si concretizza con la restituzione dell’immobile al venditore.
Quest’ultimo dovrà, a sua volta, restituire all’acquirente l’importo da lui pagato e tutte le spese sostenute.
Il venditore sarà, in tal caso, tenuto anche al risarcimento del danno.
L’acquirente è anche legittimato a chiedere al venditore la riduzione del prezzo.
La scelta di chiedere in giudizio la risoluzione del contratto di compravendita o la riduzione del prezzo è demandata all’acquirente: non è possibile formulare contemporaneamente entrambe le domande.
La stima della riduzione del prezzo, in mancanza di accordi, è rimessa alla decisione del Giudice.
Qualsiasi tipo di azione abbia scelto l’acquirente potrà chiedere il risarcimento dei danni.
I brevissimi termini di denuncia e di esercizio dell’azione rendono assai difficile per l’acquirente far valere la garanzia nei confronti del venditore.
Non dobbiamo, neppure, trascurare la circostanza che, spesso, i difetti si presentano oltre l’anno dalla data di acquisto.
La garanzia dovuta all’acquirente dal costruttore dell’immobile
Di gran lunga più efficace è la garanzia dovuta dal costruttore dell’immobile.
L’art. 1669 c.c. prevede, infatti, che l’appaltatore, in sostanza la ditta che ha costruito l’immobile, è responsabile per gravi vizi dell’edificio nei confronti del committente (colui che gli ha conferito l’incarico di costruire) e dei suoi aventi causa (i compratori dell’immobile).
La norma in parola tutela l’acquirente per dieci anni dall’ultimazione della costruzione.
La denuncia dei vizi deve essere fatta entro un anno dalla scoperta e dal momento in cui il proprietario danneggiato abbia avuto seria conoscenza della gravità dei difetti, della loro incidenza sulla possibilità di godimento della costruzione e della derivazione dei difetti dall’imperfetta esecuzione dell’appaltatore.
L’acquirente danneggiato dispone di una anno di tempo dalla data di denuncia dei vizi per proporre l’azione di responsabilità nei confronti dell’appaltatore.
Nel caso in cui l’immobile acquistato si trovi in condominio ed i gravi difetti riguardino sia i singoli appartamenti che le parti comuni, tanto l’amministratore che i singoli proprietari possono agire in giudizio per un’azione comune di danno.
In difetto dell’iniziativa dell’amministratore (a volte negli immobili di nuova realizzazione è nominato dal costruttore!), i singoli condomini possono agire in giudizio anche per la tutela dei diritti riguardanti le parti comuni dell’edificio.
L’amministratore può esercitare l’azione di responsabilità nei confronti della ditta costruttrice anche in mancanza di una delibera dell’assemblea condominiale.
Saluti

[sercor]

Egregio Geom. Terracciano, la ringrazio dell'articolata risposta. Se non sbaglio debbo interessare un tecnico; questo è quanto estrapolo dalla sua risposta "La scoperta del difetto si considera avvenuta solo quando vi è la certezza della sua esistenza, per esempio in seguito alla relazione di un tecnico". In questo caso chi é la persona abilitata? Distinti saluti.

[geomterracciano]

Deve rivolgersi ad un ingegnere libero professionista iscritto all'Albo dei periti, basta rivolgersi all'Ordine degli Ingegneri e chiedere se le possono indicare un nominativo.
Saluti