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[zul]

Scusate se ripropongo il tema.
Ho letto anche gli altri topic sull'argomento ma mi è rimasto qualche dubbio.

1°) ci sono poche banche che concedono mutui quando la casa oggetto della compravendita proviene da una donazione

Domanda 1: Come mai allora ce ne sono alcune che invece non sembra abbiano problemi a riguardo (ING, BancoDesio, Woolwich, ecc.)?

2°) E' vero. La donazione è revocabile (in determinate occasioni). E' altrettanto vero che il codice civile però parla chiaro:

Art. 807. Effetti della revocazione. Revocata la donazione per ingratitudine o sopravvenienza di figli, il donatario deve restituire i beni in natura, se essi esistono ancora, e i frutti relativi, a partire dal giorno della domanda.
Se il donatario ha alienato i beni, deve restituirne il valore.. omissis

Art. 808. Effetti nei riguardi dei terzi. La revocazione per ingratitudine o per sopravvenienza di figli non pregiudica i terzi che hanno acquistato diritti anteriormente alla domanda .. omissis

Domanda 2: Sembra quindi che anche in caso di impugnazione e/o revoca della donazione rimane tutta una questione fra donatore e donatario, il quale, se nel frattempo ha venduto, dovrà provvedere con il suo patrimonio a risarcire gli eventuali ricorrenti.
Perchè allora le banche (come abbiamo visto non tutte) non si sentono tranquille nell'accendere ipoteche su questi beni ? Esiste veramente il rischio che acquistando case di questo tipo si buttino via i soldi e che si dovrà magari un giorno restituirle ?

3°) Negli anni passati per consuetudine si è consolidata la prassi di donare al fine di evitare il pagamento delle tasse di successione.

Domanda 3: Le case donate non si riusciranno a vendere più ?

Sono un po' tantine

Grazie per le gentili risposte

Zul

[geomterracciano]

Non tutti sanno che i beni provenienti da donazione sono soggetti all'azione di revoca da parte di eventuali eredi defraudati dei loro diritti.

Andiamo per ordine. La Legge stabilisce che le proprietà del defunto cadano in successione e divengano dei parenti più stretti in base ad alcuni dettagliati meccanismi di attribuzione.

La devoluzione dell'eredità deve cioè avvenire obbligatoriamente a favore dei cosiddetti eredi "legittimi", salvo che essi non dichiarino formalmente di rinunciarvi.

Quando il proprietario di un bene decide di donarlo trascurando degli eredi, questi acquisiscono la facoltà legale di opporsi alla donazione fino ad ottenerne la revoca. In conseguenza di tale annullamento chi ha ricevuto il bene ne perderebbe la titolarità.

Anche eventuali acquirenti sopravvenuti sarebbero tenuti alla restituzione dell'immobile agli eredi legittimi. E le eventuali ipoteche iscritte successivamente alla donazione perderebbero di efficacia.

Lo stesso problema potrebbe verificarsi in caso di successione in forza di testamento. Quando le volontà del defunto ledono le quote destinate agli eredi "legittimi" essi possono intraprendere un'azione intesa a modificare i beneficiari della successione.

Ora, poiché è materialmente impossibile risalire con certezza a tutti gli eredi legittimi, salvo rare eccezioni le banche rifiutano di concedere mutui su immobili che hanno osservato trasferimenti di proprietà in questo modo.

L'unica salvaguardia viene dal trascorrere del tempo. Le ipoteche mantengono infatti la loro efficacia se la trascrizione della donazione o della successione è avvenuta da oltre vent'anni.

Inoltre, il trasferimento è considerato definitivo se il donante (o il defunto) è deceduto da oltre dieci anni e nel frattempo non sono state intraprese azioni legali da parte degli eredi.

SUGGERIMENTO: se il donante è vivente ed è implicata una compravendita si può tentare di affrontare il problema con uno stratagemma che alcune banche condividono.

Si tratta di far intervenire il donante facendogli prestare fideiussione nella vendita. In tal modo gli eventuali eredi che si facessero avanti si troverebbero da un lato a vantare dei diritti rispetto all'immobile; dall'altro, a causa della fideiussione, a dover compensare i danni che la loro azione produrrebbe agli acquirenti.

Poiché economicamente i due effetti si bilanciano, ciò renderebbe illogico procedere ad un'azione giudiziaria.

Fermo restando che non può trattarsi di una conclusione assoluta, perché la scelta degli eredi potrebbe prescindere da un principio strettamente economico, per esempio nel caso in cui attribuiscano al bene un particolare valore affettivo.