Forum Immobiliare - Casa, Acquisto, Affitto, Mutui, Banche, Condominio, Agenzie Immobiliari

[appart]

La clausola penale per il venditore e il compenso dell'Agenzia sono la stessa cosa?
Ho firmato con un'Agenzia un'incarcico esclusivo per la vendita del mio appartamento.
Abbiamo convenuto che io come venditrice non pagherò nessuna provvigione : nello spazio compenso agenzia è scritto sul contratto : COMPENSO D'AGENZIA ZERO % + IVA
però in basso a sinistra, scritto in minuscola c'è scritto:
CLAUSOLA PENALE il venditore corrisponderà a titolo di penale il 3% sull'importo indicato nella sezione "Prezzo di vendita" per :
a) Vendita effettuata a soggetti accompagnati dall'Agenzia
b)rinuncia ad accettare una proposta d'acquisto conforme alle condizioni del presente incarico;
c)revoca e recesso dall'incarico;
d)mancata vendita a causa di inesatte od omesse indicazioni dal sottoscritto;
e)violazione dell'esclusiva

La scritta in maiuscola COMPENSO D'AGENZIA ZERO% + IVA sostituisce la CLAUSOLA PENALE o sono 2 cose diverse ?

L'Agenzia mi ha proposto di non pagare provvigione se in compenso davo l'esclusiva e anche perchè ho pagato una provvigione del 3% per l'acquisto di un nuovo appartamento in vendita tramite la medesima Agenzia e che comprerò parzialmente con il ricavato della vendita del primo appartamento.
Grazie per le preziose informazioni.

[CasaDaPrivato]

ciao appart, è un pò che non ti si vedeva nel forum

allora... la penale è una cosa e la provvigione è un'altra.

l'agenzia ha inserito la penale per tutelarsi (giustamente) nel lavoro che svolge.

tieni presente che le penali dovrebbero essere di importi non sproporzionati o lesivi per il consumatore.

secondo il mio modesto parere il 3% è un pò troppo come penale , ma questo è un altro discorso.

ciao e alla prossima.

[appart]

Grazie !
Con l'Agenzia ho un accordo verbale : dopo 2 mesi se l'Agenzia Immobiliare non vende il mio appartamento, l'Agenzia mantiene l'esclusiva come Agenzia ma potrò promuovere anch'io la vendita come privato.
Cosa significa concretamente ?

Se l'acquirente lo trova l'Agenzia, l'acquirente giustamente pagherà la provvigione all'Agenzia ma se l'acquirente lo trovo io da privato cosa succede ? l'acquirente dovrebbe comunque pagare la provvigione all'Agenzia?

Nel caso in cui trovasse un'acquirente da privato, dovrei pagare una penale all'Agenzia per "violazione dell'esclusiva" anche se c'è l' accordo verbale che avrei avuto la possibilità di vendere da privato trascorsi i primi 2 mesi senza vendita tramite l'Agenzia...
Come mi devo comportare?

L'Agenzia ha bloccato fino a Giugno (con l'accordo scritto del proprietario) il nuovo appartamento che desidero comprare con il ricavato della vendita del mio primo appartamento.
Per bloccare l'appartamento desiderato mi hanno già fatto pagare la provvigione del 3% sul prezzo dell'appartamento e per invogliarmi ad impegnarmi hanno scritto sul contratto di esclusiva che non pagherò nessuna provvigione sulla vendita del mio primo appartamento.
Cosa succederebbe nel caso in cui l'Agenzia non riuscisse a vendere il mio appartamento e quindi nel caso fossi nell'impossibilità di comprare il nuovo appartamento per il quale ho già pagato la provvigione ?
L'Agenzia avrebbe l'obbligo di rimborsarmi la caparra e la provvigione versate oppure girarle sull'acquirente che mi sostituirebbe?
Grazie di nuovo.

[CasaDaPrivato]

Con l'Agenzia ho un accordo verbale : dopo 2 mesi se l'Agenzia Immobiliare non vende il mio appartamento, l'Agenzia mantiene l'esclusiva come Agenzia ma potrò promuovere anch'io la vendita come privato.
Cosa significa concretamente ?

vuol dire tutto e vuol dire niente.
gli accordi verbali non valgono nulla. negli affari è la carta scritta che conta.
anche se fosse scritto questo accordo non è molto chiaro.
o hai l'esclusiva o non ce l'hai. non ci sono vie di mezzo.

Se l'acquirente lo trova l'Agenzia, l'acquirente giustamente pagherà la provvigione all'Agenzia ma se l'acquirente lo trovo io da privato cosa succede ? l'acquirente dovrebbe comunque pagare la provvigione all'Agenzia?

questo dovresti chiederlo all'agenzia e vedere come interpretano loro questa pattuizione che avete posto in essere.

Nel caso in cui trovasse un'acquirente da privato, dovrei pagare una penale all'Agenzia per "violazione dell'esclusiva" anche se c'è l' accordo verbale che avrei avuto la possibilità di vendere da privato trascorsi i primi 2 mesi senza vendita tramite l'Agenzia...
Come mi devo comportare?

se puoi vendere da privato non esiste la violazione di esclusiva.

Cosa succederebbe nel caso in cui l'Agenzia non riuscisse a vendere il mio appartamento e quindi nel caso fossi nell'impossibilità di comprare il nuovo appartamento per il quale ho già pagato la provvigione ?
L'Agenzia avrebbe l'obbligo di rimborsarmi la caparra e la provvigione versate oppure girarle sull'acquirente che mi sostituirebbe?

se hai fatto un contratto con una condizione sospensiva , quindi valido solo se vendi la tua casa, allora devono restituirti tutto.
se la condizione non è stata inserita allora il contratto è concluso ; se non vendi perdi tutto quello che hai versato.

il fatto di girare tutto su un altro acquirente è possibile farlo, ma bisogna avere l'autorizzazione del venditore e comunque ti devi attivare prima del termine previsto per il rogito.

[appart]

Sembra finalmente che l'Agente immobiliare abbia trovato un'acquirente.
L'Agente mi "propone/impone" di firmare subito il preliminare al più tardi questo Venerdì perchè gli acquirenti sono di passagio in Italia (sono turisti Francesi)

Le mie domande sono :

1/ potrei posticipare la data del preliminare senza rischiare legalmente di perdere la vendita?
Con gli stranieri di passaggio non esiste una normativa che prevveda un preliminare a distanza?

2/ Io dovrei impegnarmi subito con la firma del preliminare ma aspettare fine Luglio il rogito perchè i turisti tornano in Italia in vacanza solo a Luglio, alternativa per velocizzare la procedura a distanza non ne ho?

Poi aspettando il saldo del rogito, dovrei accontentarmi di solo il 10% di caparra confirmatoria o posso inserire la richiesta di un'ulteriore acconto intermediario da pagare dall'estero? se sì di quale importo?

Grazie per una risposta tempestiva perchè dovrei firmare il preliminare Venerdì !

[CasaDaPrivato]

se gli acquirenti soddisfano tutte le tue richieste puoi fare direttamente il preliminare. non vedo il problema.

normative che prevedano il preliminare a distanza sinceramente non ne conosco.

non conosco nemmeno procedure per rogitare immobili in italia da parte di stranieri residenti all'estero.
questa è una bella domanda da rivolgere ad un notaio.

mi è capitato varie volte di vendere case a stranieri .
tutti hanno preso il loro bel permesso da lavoro, hanno preso l'aereo/treno e sono arrivati a destinazione per l'acquisto.

tieni presente che la francia è qui vicino.
possibile che per comprare una casa questi non possano prendere l'aereo di mattina , fare l'atto di acquisto e tornare a casa la sera?

il pagamento del 10% potrebbe essere comunque una buona caparra.
per dire se sia buono o meno dovrei sapere il prezzo di vendita.
c'è da capire poi da quanto tempo è in vendita la casa:
se è in vendita da una vita e nessuno si è fatto avanti , magari è meglio tenersi buono il cliente e non fare troppe pretese.
se invece è stata appena messa in vendita e subito c'è il cliente interessato, magari puoi pensare di richiedere un ritocco al pagamento.

comunque , se i tuoi acquirenti sono concordi, puoi inserire che ti facciano un bonifico ad integrazione della caparra.

tempi e importi li dovete stabilire voi.
se riesci a strappare un altro 10% direi che va bene.

ciao ciao

[appart]

Grazie per la tempestiva risposta!

Ultime domande:

1/Posso imporre che gli acquirenti stranieri postecipino la data del rogito?

2/ Con i soldi del ricavato della vendita del mio appartamento e l'accensione di un mutuo di 80.000E dovrei comprare il mio nuovo appartamento entro Luglio.
Siccome la mia banca mi ha solo dato un'accordo orale per l'accensione del mutuo e deve darmi la conferma scritta effettiva fra una decina di giorni,
siccome non posso rischiare di vendere il primo appartamento senza avere la certezza di avere il mutuo per acquistare il nuovo appartamento (se no rischio di ritrovarmi sotto un ponte!) ,
potrei inserire una clausola sospensiva tipo ? :

la vendita effettiva dell'appartamento è vincolata alla conferma da parte dellla banca per l'accensione del mutuo per l'acquisto del nuovo appartamento ...?....?
Tenga presente che l'Agenzia immobiliare che mi deve vendere l'appartamento è la stessa di quella che vende il mio appart.

Grazie di nuovo per la tempestiva risposta!

[CasaDaPrivato]

nel contratto di vendita possono essere inserite tutte le clausole che si vogliono, basta che siano lecite e che entrambe le parti siano concordi.

se il tuo acquirente non fa storie su queste tue necessità allora potete inserirle tranquillamente.

chiedere non costa mai nulla.

al massimo ti dicono di no e quindi saprai regolarti di conseguenza.

p.s.:
se inserisci la condizione sospensiva nel contratto di vendita non devi pagare l'agenzia fino al verificarsi della condizione. ricordatelo.

in teoria, per fare le cose fatte bene e per tutelare gli acquirenti, non dovresti nemmeno percepire un soldo di caparra .
i soldi di caparra dovrebbero essere depositati in agenzia o da un notaio.

ciao ciao