Loc. commerciale, disdetta del conduttore

[dave69]

Buongiorno a tutti, sono nuovo del forum.
Nel giugno del 2005 ho stipulato un contratto 6+6 ad uso studio professionale. Sul contratto c'è scritto che alla prima scadenza, in mancanza di disdetta a mezzo raccomandata AR da inviarsi 12 mesi prima ad una della parti, il contratto è automaticamente rinnovato per altri 6 anni. Inoltre c'è la possibilità di recesso in qualsiasi momento da parte del conduttore con preavviso di 6 mesi.
Io sono il conduttore e vorrei disdire il contratto mandando una racc. AR entro il mese di maggio di quest'anno in modo da non fare rinnovare il contratto nel giugno del 2011.
Sono una persona molto ansiosa e poco avvezza a contratti e simili. Sul web si parla dei casi particolari in cui il locatore può negare il primo rinnovo ma non trovo informazioni riguardo il mio caso. Io penso di essere libero di poter dare la disdetta senza motivazioni e senza conseguenze ma vorrei essere sicuro.
Grazie dell'aiuto che vorrete darmi.
Saluti, Dave69

[geomterracciano]

Recesso anticipato dal contratto di locazione commerciale o studi professionali
Domanda: TRATTA DAL SITO CONSULENTIA:

In quali casi la legge consente al locatore di recedere da un contratto di locazione commerciale prima dei sei anni di durata minima?

Risposta

La legge 392/78 prevede che, proprietario e conduttore di un contratto di locazione ad uso commerciale, artigianale ed uso ufficio, possano pattuire contrattualmente il recesso anticipato del conduttore, con un preavviso da parte dello stesso di almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere efficacia. La comunicazione deve essere effettuata con raccomandata ed in tal caso l’inquilino non ha particolari obblighi di motivare le ragioni che lo inducono a lasciare i locali.
In mancanza di pattuizione è concesso al conduttore di recedere comunque, sempre con preavviso di almeno sei mesi ed a mezzo raccomandata, ma solo qualora ricorrano “gravi motivi” (Cassazione del 29.03.2006, n.7241).
I gravi motivi devono devono essere afferenti a fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti dopo la firma del contratto d’affitto, devono essere tali da rendergli particolarmente gravosa (anche solo per ragioni economiche) la prosecuzione del rapporto (tenendo conto, quanto al requisito della imprevedibilità della congiuntura economica, che esso va valutato in concreto e in relazione ai fattori che ne hanno determinato l’andamento - Cassazione 10 dicembre 1996, n. 10980).
Non possono dipendere da una valutazione soggettiva ed unilaterale da lui fatta circa l’opportunità o meno di continuare ad occupare quell’immobile, non potendo la sua volontaria scelta di lasciare i locali avere l’effetto di un recesso per gravi motivi.
Il Tribunale di Milano, con sentenza 18.11.1996 ha ritenuto che non possono considerarsi sussistenti i “gravi motivi” di cui all’articolo 27, legge 393/78 <<qualora il recesso sia motivato da esigenze di maggiore spazio conseguenti alla normale espansione della sua attività imprenditoriale, che costituisce un fatto fisiologico e, quindi, certamente prevedibile (oltre che auspicato) dal conduttore, fin dal rapporto di locazione>>.
Indicare un motivo non grave equivale a non comunicarne alcuno e rende illegittimo il recesso in quanto non consente al proprietario di valutarne la fondatezza (e di poterla contestare).
Naturalmente quando il recesso non è valido, il contratto continua produrre i suoi effetti (obblighi, canoni, spese condominiali, ecc.).
Il recesso per gravi motivi si applica anche ai contratti d’affitto in cui il conduttore è un ente territoriale, come ad esempio la Provincia (Cassazione, sent. 28.2.2008, n.5293).
Avv. Elena De Luca


Cordiali saluti
geom. Oreste Terracciano

[dave69]

Grazie per la risposta.
Nel mio caso però non si tratterebbe di recesso anticipato (di cui si parla nel testo) ma di fare in modo che il contratto non si rinnovi alla scadenza del primo periodo di sei anni. Come dicevo nel post iniziale c'è molta informazione riguardo alla posizione del locatore nel caso in questione ma non riesco a capire se da parte del conduttore (io nel caso specifico) esiste la possibilita di chiedere che il contratto non si rinnovi in automatico per altri 6 anni.
Spero di essere riuscito a spiegarmi.
Saluti, Dave.

[geomterracciano]

......Si, certamente, ma dando semplicemente il preavviso nei tempi e nei modi previsti, anche perchè il contratto è un 6 + 6, ma il preavviso, per non proseguire per ulteriori 6 anni, bisogna che venga dato 6 mesi prima del compimento dei primi 6 anni.
Saluti cordiali

[dave69]

Grazie della cortese riposta ma rilancio.
Ammettiamo che, per una serie di ragioni, io ritenga che dare il preavviso di 12 mesi prima della scadenza sia la cosa migliore da farsi, come se nel contratto non fosse prevista la clausola (tra le altre cose facoltativa) del recesso con sei mesi di preavviso e non volessi neanche ricorrere alla possibilità del recesso per gravi motivi consentito per legge (anche se li avessi).
Facendo ciò sbaglierei e manderei una richiesta di recesso nulla o sarebbe valida?
Grazie e scusi per l'insistenza ma devo cercare di uscire da una situazione molto spinosa che non mi fa dormire la notte!
Saluti, Dave

[geomterracciano]

..SE LEI HA ESIGENZA, FIN DA ORA, DI DISDIRE IL CONTRATTO E SENTIRSI PIU' TRANQUILLO, NON E' DETTO CHE LA DISDETTA DEBBA ESSERE INVIATA PER FORZA SEI MESI PRIMA, LA PUO' ANCHE INVIARE UN ANNO PRIMA, OTTO MESI PRIMA, PERCHE' IL PREAVVISO DEI SEI MESI E' QUELLO MINIMO, OVVERO QUELLO CHE, SE NON RISPETTATO, LA CONDURREBBE AUTOMATICAMENTE SULLA STRADA DEGLI ALTRI 6 ANNI ALLE STESSE CONDIZIONI, PER CUI POI LA DISDETTA DOVRA' ESSERE COMUNQUE FATTA PER GRAVI MOTIVI.
CHIARO IL CONCETTO?
SEI MESI E' IL TEMPO MINIMO RICHIESTO PER LA DISDETTA A MEZZO RACC. A/R.
SALUTI

[dave69]

Grazie molte per avere chiarito tutti i miei dubbi (o meglio paranoie.......... me ne rendo conto!).
Saluti, Dave.

[geomterracciano]

...non paranoie, ma solo banali dubbi..............
quando vuole ci interpelli perchè avrà sempre una risposta in tempo quasi reale.....
In bocca al Lupo!!!!