Forum Immobiliare - Casa, Acquisto, Affitto, Mutui, Banche, Condominio, Agenzie Immobiliari

[joelelorenzo]

Buongiorno, sono un modesto impiegato, sposato e con una figlia di 3 anni.
Da 2 anni ho un mutuo con spread del 1,99% per l'importo di 158.000 euro, acquisto 1ma casa per la durata di 30 anni con tasso variabile misto: posso bloccare le rate ogni 2 anni, ed adesso mi manca un'anno alla 1ma scadenza del blocco.

La mia rata attuale comprensiva di spese assicurazione, incasso rata, interessi e tutto il resto e' salita addirittura a 941,77 euro; ultimamente ho contattato la banca per rinegoziare il mutuo ed ottenere una rata piu' "decente" (io sono un dipendente impiegato a tempo pieno e mia moglie lavora come operaia a tempo parziale di 3 ore) e mi hanno fatto la proposta di allungare il periodo ancora di 5 o 10 anni, riducendo cosi' la rata rispettivamente a 877,32(5 anni) e 840,85(10 anni) rimanendo sempre il tasso variabile misto; inoltre mi hanno dato anche la possibilita' di passare al tasso fisso sempre per 30 anni con rata finale di 951,36 e se allungo altri 5 anni passa a 898,46.

Siamo perplessi e confusi: premettendo che attualmente il nostro budget familiare e' ridotto all'osso e fin'ora siamo potuti andare avanti perche' godo di un fido bancario in automatico sul mio conto corrente che mi copre quando vado in rosso ed ultimamente ci vado spesso con gioia della banca perche' pago anche li' gli interessi.

Le domande che io e mia moglie ci stiamo facendo in questi giorni sono:

- ci conviene allungare il mutuo di 5 anni rimanendo al tasso variabile misto oppure passare al tasso fisso per 30 anni o allungato a 35?
- Il dubbio che ci attanaglia sta nel fatto che, essendo oggi i tassi di interesse ai massimi storici, se passiamo al tasso fisso in questo momento e con questo importo,...e se poi i tassi scendono? Rimaniamo fregati con la rata alta per tutto il tempo?
- ci conviene allungare anche di 5 anni? Passando al tasso fisso o rimanendo al variabile misto? Cosa si prevede per il futuro di questi benedetti tassi?
- Converrebbe passare ad un'altra banca? Io ho gia' chiamato altre banche per info ma ci hanno detto che si deve ripagare il notaio, le spese di estinzione anticipata, che nel mio caso sono dello 0,50%, e le spese della perizia, ma come Vi ho gia' accennato sopra, siamo a ZERO euro sul conto, anzi, delle volte anche sotto, quindi non possiamo permetterci altre spese e se chiedo di includerle nel mutuo me lo sconsigliano perche' perderei le detrazioni IRPEF.

Vi saremmo grati se potessimo ricevere un parere esterno e disinteressato da qualcuno che se ne intende, ovviamente non di parte bancaria ma di parte familiare. Grazie

P.S. sto cercando anche un secondo lavoro regolare per poter arrotondare lo stipendio ma per paradosso la legge italiana dice che non si possono superare le 40 ore settimanali, e poi lo Stato si lamenta del lavoro a nero....

Ciao a tutti da una famiglia col mal di testa!

[joelelorenzo]

Ho dimenticato di aggiungere che qualche giorno fa sono stato ad una conferenza pubblica dell'associazione notai i quali hanno detto che in caso di rinegoziazione o passaggio ad altra banca la loro parcella si riduce ad un prezzo politico unico e fisso di 400 euro,(almeno quello...).
Intanto sono riuscito ad ottenere dalla banca soltanto una riduzione di 3 euro delle spese di incasso rata che erano inizialmente di 8 euro, inoltre mi hanno comunicato che si potrebbe abbassare lo spread all'1% solo se passo a tasso fisso.
Detto questo pero', mi conviene sempre aspettare la scadenza del blocco della rata fra un anno per cambiare, rinegoziare e/o cambiare banca, magari nel 2008 si andrebbe verso un abbassamento dei tassi (ottimisticamente parlando, anche se ho i miei dubbi) oppure e' piu' opportuno muovermi e far qualcosa il prima possibile?
Grazie ancora e fatevi vivi il prima possibile!

[ilmigliore]

ciao joelelorenzo e benvenuto nel forum-immobiliare

la situazione in cui ti trovi è più comune di quanto si pensi, purtroppo.

ho fatto un pò di calcoli, ma è venuto il mal di testa pure a me.

la scelta del mutuo , impegno che occupa buona parte della vita e dei risparmi di una famiglia, è troppo delicata.

anche quando i miei clienti mi chiedono cosa fare, cerco di rimanere il più distaccato possibile.

ci vorrebbe la sfera di cristallo per sapere (per noi comuni mortali) come andranno i mutui in futuro.

io cercherei di trovare una banca che mi possa fare condizioni migliori, caricando le spese necessarie sul mutuo (perchè ti hanno detto che non puoi scaricare dall'irpef? ).

se la rata che ottengo è coveniente, bene.

a mali estremi allungherei di 10 anni il mutuo esistente .
andrei a restituire parecchi soldi in più nel tempo, ma almeno potrò avere una rata che a fine mese mi da più ossigeno.

parer mio personale, naturalmente.

p.s.:

[joelelorenzo]

Ma non ti sembra un po troppo allungare di altri 10 anni? Io ho calcolato che in 30 anni di mutuo terminerò di pagare proprio in prossimità della pensione (se la vedrò),così quella misera pensione almeno l'avrò tutta, senza pagare nulla.
E poi tutti dicono: sfera di cristallo,sfera di cristallo...ma secondo me è stato tutto già programmato dalle banche per fare in modo che tutti scegliessero il tasso variabile per poi decidere di alzarli ed incassare più soldi, infatti come mai, proprio adesso che i tassi sono alti le banche passano facilmente al fisso se prima tutti disincentivavano tale scelta? Mi pare ovvio che vogliono che tutti blocchino la rata così rimangono a pagare cifre più alte per sempre per incamerare più soldi,...e poi non credo che i tassi si abbasseranno, tuttalpiù rimarranno stabili proprio perchè, sfiduciato come sono, le banche non ti danno mai i soldi indietro, anzi....

[ilmigliore]

altri 10 anni è un periodo lunghissimo da accollarsi, lo so bene.

non voilevo darti un consiglio (anche perchè non ho basi per darne di certi in casi simili) ma quello che ti ho detto sarebbe stata la mia mossa se mi fossi trovato al tuo posto.

preferisco abbassare la rata oggi che guardare i soldi da restituire alla banca.

non è una scelta facile la tua.

[joelelorenzo]

Innanzitutto grazie per la risposta.
Io penso di aspettare almeno la scadenza del blocco rata fra un'anno e poi decido se rinegoziare con la stessa banca o magari cambiare con altra banca,....
E poi pensavo ancora,...(ultimamente penso molto ecco perche' mi fa male la testa... ) ,....che ne pensi: se si potesse allungare il mutuo di 5 o 10 anni per il momento e poi semmai quando le "acque tassifere" si saranno calmate ridurre gli anni come ero prima, eh? Che ne dici? Secondo te si puo' fare? Cioe', le banche potrebbero accettare questo tipo di allungamento temporaneo? Oppure e' un tipo di contratto irreversibile?
Tu mi dirai: "chiedilo alla tua banca",...ma io vorrei prima un tuo parere, sempre se hai voglia e non ti faccio venire il mal di testa.
Grazie ancora delle tue risposte
Ciao

[ilmigliore]

purtroppo fino ad oggi non ho mai visto una banca che accorciava i tempi del mutuo in corso.

ti danno la possibilità di ridurre il capitale, ma gli anni che io sappia no.

a meno che prossimamente si inventino pure quello...

n.b.: risposta certa al 95 %

[magico80]

ciao a tutti,
questa è davvero una bella discussione e mi sembra doveroso intervenire poichè sono state date informazioni non del tutto corrette:

partiamo dal presupposto che il tasso misto è una bella fregatura !!
soprattutto adesso che le nuove leggi permettono la portabilità del mutuo con molte agevolazioni ( anche in termini di costo ) .
se proprio si vuole affrontare la sorte dei mercati, tanto vale fare un variabile puro, magari con la tutela della rata costante per non fare alzare troppo la rata.

cmq, al di la di questo, sappi che richiedere la revisione del tuo spread è un tuo sacrosanto diritto, anche perchè il 2% che hai adesso è uno sproposito ( oggi le migliori banche partono dallo 0.70 !! ).
se proprio non ne vogliono sapere, valuta di cambiare banca, anzi prima lo fai meglio è :
ho fatto un calcolo approssimativo con tassi e spread del momento e ne viene fuori che pagheresti una rata di circa :

900 euro a 25 anni,
830 euro a 30 anni,
780 euro a 35 anni.

cioè...potenzialmente puoi arrivare a risparmiare fino a 160 euro al mese.
quindi pur sostenendo i costi della sotituzione, ammortizzeresti tutto in pochi mesi. in più ci sono banche che ti finanziano anche le spese ( non anticipi nulla ma tutto viene inglobato nel nuovo mutuo ) quindi non occorre neanche avere le spese in anticipo .

se questa è una via, ce n'è anche un'altra : la surroga.
già diverse banche lo fanno e la sola spesa che vai ad affrontare è il costo di un notaio di tua fiducia per l'autentica della firma ( qua a milano chiedono circa 800 euro ).

insomma, di strade ce ne sono, ma di sicuro la prima cosa è farti fare un preventivo da qualunque altra banca e portarla alla tua...vedrai che vedendo che sei disposto a lasciarli e affidarti ad una banca più competitiva, diventeranno molto più comprensivi



ps: hai ragione qnd dici che i tassi sono vicini al picco storico ( toccato pochi mesi fa ) e a chi dice che nel 95 erano al 17%, chiedigli com'era il mercato dei mutui...anzi, probabilmente non c'era proprio un mercato!

buon mutuo a tutti !

[joelelorenzo]

ciao, grazie per la risposta,...solo che vorrei sapere;
se passo il mutuo in un'altra banca e nel frattempo ho fatto abbattere un muro divisorio tra cucina e salotto per allargare l'ambiente senza dichiarazione, il perito dell'altra banca mi farebbe problemi?
Ripeto che è solo un muro divisorio interno....e neanche tutto perchè ne ho abbattuto 3/4 creando un arco con un piccolo muretto....
saluti

[magico80]

non credo ci siano problemi, soprattutto se la modifica non è cos' drastica, ma riguarda solo un arco.
in ogni caso puoi farlo presente alla banca entrante, in fase di preventivo, prima ancora di avviare l'iter vero e proprio.
se proprio dovessero impuntarsi, dovrebbe bastare fare la regolarizzazione all'ufficio preposto ( comune o catasto ) .

cmq se surroghi il mutuo, potrebbero non mandarti il perito,
ad esempio c'è una banca che se il mutuo ha meno di 5 anni ( e quindi anche la prima perizia ) non chiede nessuna verifica, ma solo la documentazione originale.

[joelelorenzo]

come fai a sapere queste cose? Sei un agrente immobiliare o lavori in banca? Come si chiama la banca che surroga senza perito?
Io ho il conto corrente banca intesa ma ho il mutuo da un'altra banca.... stavo proprio pensando di passarlo in banca intesa, o magari potresti consigliarmene una migliore per i mutui?
Grazie ancora e buona serata

[magico80]

hehhehe...sono un mediatore creditizio che è meglio
Lavoro con oltre 20 banche e di conseguenza vengo costantemente aggiornato dalle stesse su tutti i loro prodotti ( tassi, promozioni, iter, ... )

la banca che non effettua una nuova perizia è la Antonveneta ( se il mutuo ha meno di 5 anni e il debito residuo è inferiore al 70% del valore dell'immobile ).
inoltre ti da la possibilità di trasferire anche la polizza assicurativa.

Il mio consiglio cmq è quello di aspettare ancora un paio di settimane prima di muoverti.
A breve diverse banche presenteranno nuovi prodotti e promozioni inerenti alla surroga. tra queste pare ci sia anche Intesa-Sanpaolo, che già da un mesetto sta lanciando sul mercato diverse novità sui suoi Mutui.

PS: Ad oggi Intesa-Sanpaolo non fa ancora surroghe, ma solo sostituzioni ( che fa una bella differenza di qualche migliaio di euro! )

...vi tengo aggiornati

[joelelorenzo]

Grazie, ...io sono quà che aspetto per allentare il "cappio al collo" eh eh eh....ciao

[Br1zap]

Ciao a tutti!
Sono anche io un mediatore creditizio. E attulmente sulle rinegoziazioni sto lavorando molto bene con ING che azzera molti costi accessori oltre avere spread altamente competitivi.

Per adesso non fa ancora la surroga ma sembra ci stia lavorando su..

[joelelorenzo]

bene,...tenetemi informato....io la prossima settimana comincerò dalla Fineco, vedremo cosa mi offriranno.
Ciao