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[mammottola]

Buongiorno a tutti, sono nuova di questo forum e spero che qualcuno possa aiutarmi a dirimere i miei dubbi.
Mio padre aveva locato un locale di 80 mq con contratto 6+6.
Il locale era il negozio di mio papà che ammalatosi non poteva continuare l'attività. E' stato locato per svolgere una attività diversa di tipo artigianale.
Quando stipulammo il contratto l'inquilino ci fece mettere la clausola che aveva contatto con il pubblico.
Nel contratto oltre ai classici diritti e doveri delle aprti veniva menzionata la manutenzione oridnaria con delle specifiche precise, che doveva essere a carico dell'inquilino.
tipo la pulizia delle tende da sole, piuttosto che la mnutenzione delle serrande, e tutto ciò che è oridnario per il corretto uso del bene locato.


Faccio questa premessa perchè l'inquilino non è così ligio alla manutenzione.
Di fatto abbiamo dovuto sostituire a nostre spese (per evitare discussioni) una porta scorrevole, perchè quella che c'era non ha avuto la corretta manutenzione.
La molla di un motore di una serranda si era rotta e per anni non l'ha sostituita (anche questo era in contratto specificato), adesso l'ha fatto dietro insistenza, in quanto gli abbiamo detto che se si fosse rotto il motore per sua incuria noi non lo avremmo riparato.
Le tende da sole in contratto era specificato che andavano pulite 1 volta l'anno a finedella stagione estiva. Di fatto in 11 anni non le ha mai pulite nonostante i solleciti. Perchè lui non le usa e dice che quindi non gli spetta.
Così facendo le tende si rovineranno e saranno da buttar via.
nel contratto abbiamo anche una clausola che se lui non fa questi lavori possiamo farli noi addebitandogleine le spese...ma non abbiamo mai voluto percorrere questa strada per non incrinare i rapporti, che all'inizio sono stati piuttosto tesi.

Veniamo alle domande:

siamo all'11esimo anno e devo mandargl iuna lettera per il rinnovo del contratto. Non abbimao intenzione di aumentare il canone di affitto, a meno che non dobbiamo prenderci noi cura delle cose...

1. il contratto è ancora intestato a mio padre che è deceduto. Adesso è proprietaria mia madre. il contratto va rifatto?
2. Se non serve per l'intestazione va comunque rifatto o si rinnova tacitamente?
3. come possiamo fare per indurlo a rispettare l'accordo contrattuale sottoscritto? Noi non vogliamo che il bene che gli lochiamo diventi per incuria una catapecchia. Lui dice che dobbiamo investire noi. Ma che significa. Quel negozio sono i sacrifici di una vita. Lo abbimao locato e percepiamo il canone, lo abbimao ridipinto all'esterno senza chiedergli niente. Gli cheidiamn sol odi manterlo in efficenza come farebbe un buon padre di famiglia.
Neanche la vite della maniglia di ingresso ...l'ha avvitata mio fratello un giorno che è andato lì...
4. nel caso in cui dovessimo mandare una disdetta dobbiamo pagare le 18 mensilità anche se lui è artigiano perchè ci ha fatto mettere la clausola del contatto con il pubblico? Se no avete dei riferimenti di legge precisi su questo?


So che magari sono argomenti trattati...ma non sono riuscita a trovare le risposte adatte..forse perchè ogni caso ci sembra aprticoalre...
Scusatemi pertanto se vi faccio ripetere le stesse cose.
Vi ringraizo in anticipo per la disponibilità.

ciao

[geomterracciano]

Gentilissima utente, buongiorno.
1 - Il contratto in essere di locazione si rinnova tacitamente per altri anni 6 + 6.
E' sufficiente inviare una comunicazione della successione, richiamando gli estremi del contratto di locazione, all'Agenzia delle Entrate, così anche per l'inquilino.
2 - Il rispetto delle condizioni contrattuali stipulate e sottoscritte dall'affittuario, pur rientrando nella logica razionale di una corretta conduzione dei locali affittati, a volte lascia il tempo che trova, questo perchè tutto di pende dalla educazione e dal rispetto per le cose altrui da parte del conduttore, per cui le clausole sottoscritte diventano solo parole.
Bisognerebbe soprassedere in un'altra logica, anche se irrazionale: da questo momento la proprietà interverrà solo ed esclusivamente sulle manutenzioni straordinarie e non su altre dovute comunque alla conduzione e all'uso della cosa locata.
Un domani, poi, si tireranno le somme considerando che c' è sempre una cauzione per la copertura in parte dei danni subiti.
Per disdire il contratto di locazione, bisogna che la lettera raccomandata di disdetta pervenga al conduttore a mezzo racc. a/r, 12 mesi prima della scadenza naturale dei 6+6 (12 anni), diversamente si può inviare 12 mesi prima del compimento dei successivi 6 anni.
Saluti cordiali
geom. Oreste Terracciano

[mammottola]

Gentile Geometra Terracciano, la ringrazio molto.
per il punto due probabilmente sarà l'unica soluzione. Tuttavia ci possono essere dei momenti di tensione se le cose da sostituire (manutenzione straordinaria) lo sono perchè non is è provveduto alla manutenzione oridnaria. in tal caso, ci troveremo sicuramente in contenzioso,. Il caso della porta scorrevole ne è un esempio. Abbiamo proceduto per il quieto vivere, e per ancora una volta dimostrare la ns disponibilità...vedremo se è servito a qualche cosa.

cortesmente potrebbe rispondere al mio dubbio n. 4? Saremmo in tempo di mandare la disdetta in quanto il 30 giungo 2009 scade l'11esimo anno di lovcazione.
Quindi entro tale data ci è possibile, inviarla, ma vorremmo sapere se dovremmo corrispondergli le 18 mensilità oppure no.essendo un artigiano non dovrebbe, ma ci ha fatto mettere nel contratto che ha contatti ocn il pubblico....quindi? Mi aiutaa ancora? mi darebbe se ci sono anche i riferimenti normativi?
Grazie!!

[geomterracciano]

....Il legislatore ha voluto un periodo di locazione lungo per i locali commerciali per dare stabilità alle imprese, e la clausola contatti con il pubblico conferma questa tesi.
Questo comporta una conseguenza per il locatore: deve partire alto con il fitto, altrimenti si ritrova alla fine dei 12 anni con un reddito assolutamente antieconomico.
Però, rinunciare a dare la 'finita locazione' per paura di restituire le 18 mensilità dell'indennità è un errore: il nuovo canone -adeguato al mercato- le consente di recuperare rapidamente.
A meno che non si sia in una zona che perde valore, questo sopratutto nelle grandi città. in tal caso si deve valutare bene se tenersi un vecchio contratto con un inquilino 'solido' o lanciarsi in un'avventura 'alla cieca'.
CONSIGLIO SAGGIO:
Se il conduttore è comunque una persona che paga puntualmente, meglio la sicurezza in tal senso, che rincorrere il conduttore attraverso le aule di un Tribunale.
Poi decida lei.
Saluti ancora

[mammottola]

Per il momento l'inquilino paga in maniera regolare.
Il mercato degli affitti è un pò fermo e sostanzialmente potrei alzare il canone ma di poco, che so 50-80 euro mensili.
Se poi l'inquilino decide di andare via mi ritrovo con un locale che sarà difficile locare stante la situazione di mercato e la possibilità (non ho capito se comunque gli sono dovute o meno) di dover pagare le 18 mensilità.
grazie per la risposta!

[geomterracciano]

...si che gli sono dovute, proprio per la clausola contenuta nel contratto:contatti con il pubblico.
saluti

[mammottola]

grazie per la risposta! E' quello che temevo.
E se io gli propongo un aumento equo di affitto e lui decide di andare via anche in quel caso gli vanno corrisposte? oppure in quel caso è una sua scelta e quindi non gli spettano?
Mi scusi se aproffitto di lei Ma prima di ocnsigliare mia mamma volevo avrere in testa utte le opzioni praticabili e quelle no.
Grazie ancora!!!

[geomterracciano]

Secondo gli art. 34 e 35 della legge 392/1978 in caso di cessazione del rapporto di locazione degli immobili commerciali che comportino contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore, il conduttore ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto (21 mensilità per le attività alberghiere).
Il conduttore ha diritto ad un’ulteriore indennità di pari importo se entro un anno dal rilascio, negli stessi locali viene esercitata un’attività uguale o compresa nella stessa tabella merceologica.
Il conduttore ha diritto a non lasciare l’immobile fino a quando l’indennità per la perdita di avviamento suddetta non viene versata dal locatore.
Ritengo che anche di fronte ad un rifiuto pretestuoso di adeguamento equo del canone debba essere risarcito.
La legge, cara utente, è tutta dalla parte del locatario e non del locatante.
Cordialità
geom. Oreste Terracciano

[mammottola]

grazie per la esauriente risposta!!

[geomterracciano]

...PREGO, e approfitti sempre di questo utilissimo FORUM.
Saluti