Forum Immobiliare - Casa, Acquisto, Affitto, Mutui, Banche, Condominio, Agenzie Immobiliari

[erbaverde]

Buongiorno a tutti! vi chiedo un parere urgente su questa situazione.
Ho visitato con mia moglie, tramite agenzia, una casa trovata ideale per tipologia e posizione. Essendoci in atto, secondo l'agenzia, una trattativa con altro acquirente, ci é stata sollecitata la proposta d'acquisto, che abbiamo firmato, lasciando un assegno. Tale proposta, per grande fortuna!!, non é stata accettata, per l'assenza fisica dell'intestatario dell'immobile fino alla scadenza della stessa.
Grandi perplessità e dubbi:
1)sulla proposta omessi sia il vincolo di mutuo, sia il vincolo di vendita dell'immobile in cui adesso abitiamo. Entrambi i vincoli erano stati ribaditi più volte al titolare dell'agenzia. Da parte mia pensavo sarebbe stati aggiunti al compromesso, invece, a domanda specifica, il itolare ha risposto che li dava per scontati (!!!!!) e che se proprio li volevo, dovevano esser scritti dalla proposta.
2) sono proprietario di un immobile in italia, mia prima casa.
per quanto riguarda le imposte di acquisto della casa in questione, a mio carico dunque, risulta il 10%. Il titolare dell'agenzia mi ha spiegato che con un atto notarile avrei potuto modificare i benefici facendo diventare seconda casa quella che adesso é la mia prima. Agenzia delle entrate é più che chiara in proposito. Come può un titolare non saperlo?
3)la percentuale pattuita con l'agenzia é stata del 3%più iva. Si era inteso, a voce, che non ci avrebbero fatto pagare la vendita dell'immobile in cui viviamo. Sul contratto questa parte non compare. Essendo scaduta la proposta d'acquisto si può stendere un altro contratto con specificata anche questa parte?
Voi cosa mi consigliate? la casa in vendita non é in esclusiva a questa agenzia. Posso cambiare? In generale,cosa mi consigliate a mia tutela?

[ilmigliore]

ciao erbaverde e benvenuta nel forum-immobiliare

leggendo quello che riporti , direi che siete finiti in mano a persona poco seria e poco preparata.

purtroppo la legge tutela anche questo tipo di persone, quindi se decidi di acquistare senza di lui potresti incappare in alcuni problemi legali (poco piacevoli).

passeresti dalla parte del torto ele tue spiegazioni sarebbero un pò vane in fase di giudizio.

ti consiglio, per la prossima volta, di leggere attentamenente i moduli che andrai a firmare in una agenzia e a pretendere che le pattuizioni concordate siano messe per iscritto e non "date per scontate".

ciao e alla prossima

[erbaverde]

essendo scaduta la proposta d'acquisto, sempre che decidiamo di continuare con la stessa agenzia, sarà mia premura visionare accuratamente ogni riga! Imparato lezione!
Credo e spero che anche il contratto con l'agenzia sia da rifare, dato che accompagnava la proposta.

..Scusa, secondo te, acquistassi la stessa casa tramite altra agenzia avrei grane?
Grazie per la risposta

[erbaverde]

forse quando intendi acquistare senza di lui intendi non solo da soli, ma anche con altra agenzia??
grazie

[ilmigliore]

da sola o con altra agenzia non cambia nulla.

potresti avere qualche problema.

[erbaverde]

Ciao ilmigliore! grazie per la risposta! ti aggiorno.
sulla nuova bozza di proposta ora compare proposta subordinata a: mutuo e vendita casa in cui sono. Mi pare molto meglio!
sul compenso per agenzia scriverà che il 3% si intende per acquisto e vendita del mio appartamento. Unica cosa é che mi ha chiesto é esclusiva per tutto il periodo. Qui vorrei un tuo parere..mi conviene? e se non vende? non posso scendere col prezzo perché soldi contati per nuova casa!
Altro punto: la casa nuova ha un valore catastale di 100000 euro. sarà intestata a me per il 70%, come seconda casa, e ad altra persona per il 30%come prima casa. Le imposte le calcolo rispettivamente su 70000 e 30mila euro?
Grazie per la risposta! In agenzia sembra parlo arabo! E il titolare asseriva di nuovo che con atto notarile cambiavo da prima a seconda casa!! Mani nei capelli!!

[ilmigliore]

il fatto che siano poste le condizioni nella proposta è una buona cosa.

il fatto che sia stato specificato un 3% globale non è molto chiaro.

quanto è imputabile per la vendita e quanto per l'acquisto? quando bisogna pagare questo 3% ?

io specificherei un tot per la vendita ed un tot per l'acquisto.

altra cosa; mi pare di capire che il mediatore in questione o non è molto preparato o tende a semplificare troppo le cose.

e tu vorresti affidare a lui la vendita della tua casa (la tua casa!) solo perchè ti fa uno sconto sulle provvigioni?

poi magari ti crea problemi per il doppio...

per carità, magari è il migliore venditore del mondo ma un minimo di preparazione per evitare danni ci vuole.

pensaci bene e comunque, se proprio devi, non dargli un incarico troppo lungo.

le imposte vanno calcolate al 70% 2^ casa e 30% 1^ casa.

ciao ciao

[erbaverde]

ciao ilmigliore! meno male che ho trovato questo forum!
sull'agenzia anche io sempre più perplessità. A me pare abbiano fretta di concludere. Finora non ho firmato nulla. Ho chiesto bozze per avere tempo consultarmi con voi e col commercialista.
Il 3% sarebbe per l'acquisto, lo 0% per la vendita. Da pagare in 2 rate: metà al compromesso per l'acquisto e l'altra metà al rogito. Nota, che, nel frattempo, per forza devo aver venduto la casa dove sono ora.
Il rogito ha al momento una data indicativa di marzo 2009, dato che i venditori non hanno fretta. Prorogabile, in caso di mancata vendita, di 6 mesi. Questo sulla proposta. Occorre sempre vedere se sarà accettata.
L'agenzia mi ha chiesto esclusiva fino al rogito.
Secondo me bisognerebbe almeno specificare l'importo sotto il quale non accetto di vendere. Che ne dici?
a me poi non é proprio piaciuto il modo di fare del titolare. Di un immobile non vede i pregi ma evidenzia solo i difetti!!
Cambierei volentieri, solo purtroppo c'é la questione economica. Per me troppo pagare un altro 3 sulla vendita. perquesto mi era venuto in mente di cambiare agenzia, dato che la casa che mi piace non é in esclusiva. Solo, come dici, c'é rischio di complicazioni..
Aspetto i tuoi preziosi suggerimenti, ringraziandoti di cuore!

[ilmigliore]

se la proposta è vincolata a delle condizioni (mutuo e vendita della casa dove abiti) la provvigione dell'agenzia è dovuta solo al verificarsi della condizione.

prima del verificarsi delle condizioni, il mediatore non ha diritto di ricevere nulla.

in secondo luogo se fate il preliminare per l'acquisto della casa, mettendo sempre le condizioni, il proprietario di casa riceve dei soldi?

se poi non vendi o non ti danno il mutuo cosa succede? te li restituisce?

in teoria se ci sono delle condizioni è buona cosa che le somme di caparra vengano trattenute da una terza persona (notaio o mediatore) con l'incarico di consegnarle al venditore solo se si verificano le condizioni.

il fatto di specificare una cifra minima di vendita è una buona idea.

[erbaverde]

Grazie! mi dici cose nuove, di cui l'agenzia non mi ha assolutamente parlato.
Eravamo rimasti che con la proposta emettevo un assegno di 2000euro, intestato al proprietario.
Al compromesso avrei versato un ulteriore 10% dell'immobile da acquistare e metà provvigione all'agenzia (francamente un salasso!).
Nel caso di mancata vendita o mutuo, essendo la proposta subordinata, per logica dovrei riavere i soldi. Mi accorgo cmq che é bene e necessario specificare tutto!

A questo punto parlerò con l'agenzia. Sul loro compenso al compromesso erano stati irremovibili. Tra l'altro, pagando il 10% ora di una casa che comprerò, si spera, tra un anno, anche a me non andava di lasciarci gli interessi. Lasciare a un intermediario va decisamente meglio!

Da chiarire invece compenso dell'agenzia. secondo te si convincono? la vedo dura.. c'è una qualche normativa scritta che riporta quanto mi dici da fargli leggere?

Grazie ilmigliore! decisamente avrei preso fregatura

[ilmigliore]

il diritto alla provvigione mediatoria sorge al momento della conclusione dell'affare (art. 1755 c.c.) .

nei contratti sottoposti a condizione sospensiva ( contratti la cui efficacia è condizionata all'avverarsi della condizione) il diritto alla provvigione sorge solo nel momento in cui la condizione si avvera - art. 1757 c.c. -

come vedi lo dice il codice civile.

se vuoi pagare il mediatore , pagalo , ma sappi che non ha diritto di percepire i soldi fino a quando non ti concedono il mutuo e fino a quando non ti ha venduto la tua casa.

[erbaverde]

grazie!! ti aggiorno presto! intanto auguri!

[erbaverde]

eccomi ancora con gli aggiornamenti.
In questo mesi abbiamo visionato numerose case, ma la ns preferita é ancora quella dell'inizio. E' in vendita in più agenzie, tra cui una alla quale ci siamo rivolti. per correttezza stamattina ho parlato con il titolare della prima agenzia, per puntualizzare la modalità di pagamento provvigione. Ha ribadito che il 3% é sull'acquisto e non sulla vendita, e ne dovrei pagare la metà al compromesso, pur con clausola di vendita del mio attuale appartamento. Ho detto non sono d'accordo e ci vediamo oggi per parlarne. La mia idea é quella di dividere 2%su acquisto e 1%su vendita. Oggi proporrò così, anche se non ho colto margini di incontro.
Nel caso questa mia richiesta non venisse accettata, posso rivolgermi all'altra agenzia che ho contattato? mi han fatto tutt'altra impressione..
mi posso eventualmente appellare al c.c. e dividere il 3%tra loro? Grazie 1000 per la risposta!

[trepercento]

ciao a tutti,

se riesci a trovare un accordo con loro bene.

in caso contrario, se ti vuoi rivlgere ad altra agenzia per lo stesso immobile, potresti farti fare una lettera dalla prima agenzia dove si attesti che loro si sono rifiutati di ritirare la proposta a determinate condizioni.

se mai te la faranno (penso sarà difficile) tienila da parte.

potrebbe tornarti utile nel caso tu vada avanti con l'acquisto con l'altra agenzia e loro poi si facciano avanti con delle pretese.

ciao ciao

[erbaverde]

grazie! vado là tra poco, stasera ti aggiorno!