Decreto 37/08 e locazioni

Competenza spese, adeguamento ISTAT, affitto in nero, danni al rilascio, restituzione cauzione, aumento canone, inquilino moroso, bolli su ricevute, conformità impianti, vendita immobile occupato
cadfael
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Decreto 37/08 e locazioni

Messaggioda cadfael » lun apr 07, 2008 4:26 pm

Buon pomeriggio a tutti.
con l'entrata in vigore del decreto 22.01.2008 n. 37 sono aumentati gli obblighi del proprietario nei confronti del nuovo inquilino?
Per i nuovi contratti bisognerà allegare i certificati sulla sicurezza degli impianti?

Per le compravedite di immobili sulla stampa c'è l'opinione che tra le parti ci si può accordare di effettuare la compravendita del fabbricato "nello stato in cui si trova" anche dopo il 26 marzo.
Pe quanto riguarda le locazioni si può fare lo stesso accordo? Cioé, è possibile affittare un locale commerciale "nello stato in cui si trova" (cioè privo di impianti o con impianti non a norma)?.
Riportando sul contratto che il canone è stato concordato tra le parti tenuto conto dello stato degli impianti?

Grazie
cadfael

geomterracciano
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Messaggioda geomterracciano » lun apr 07, 2008 5:06 pm

SOLE 24ORE:

Nessun blocco dei rogiti dal 27 marzo. La data è quella di entrata in vigore del decreto ministeriale 22 gennaio 2008 n. 37, che, a prima lettura, sembrava imporre nuovi obblighi talmente stringenti da impedire addirittura la stipula delle compravendite. In effetti, dal 27 marzo prossimo la questione della sicurezza degli impianti dovrà essere necessariamente oggetto di apposite clausole contrattuali nelle compravendite e negli altri contratti che comportano il trasferimento di fabbricati di qualsiasi tipo.

Le nuove norme sul punto sono contenute nell’articolo 13, comma 2, del decreto 37/08, il quale reca due specifiche prescrizioni (prevedendo poi all’articolo 15 la sanzione amministrativa di importo compreso tra mille e 10mila euro):

• l’atto deve contenere «la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza »;

• l’atto deve portare «in allegato, salvo espressi patti contrari, la dichiarazione di conformità» dell’impianto alla normativa tecnica (oppure, per gli impian-ti già costruiti, una “dichiarazione di rispondenza” dell’impianto alle norme di sicurezza); entrambe queste dichiarazioni devono essere redatte da un tecnico abilitato.

Quanto all’allegazione della documentazione al contratto, la norma stessa prevede che le parti contraenti possano concordare di non allegarla. Fermo restando che, se l’impianto è a norma, essa comunque deve esistere e deve essere consegnata alla parte acquirente.

Invece, l’obbligo di garanzia, a una prima lettura della norma, sembrava essere inderogabile. Se così fosse stato, non si sarebbe più potuto vendere alcun fabbricato con impianti non a norma. Si trattava però di una conseguenza eccessiva, stante l’elevatissimo numero di edifici che si trovano ancor oggi in queste condizioni, anche considerando che si sarebbe impedito, con tale lettura, l’acquisto di un fabbricato “nello stato in cui si trova” (e cioè con impianti non in sicurezza) anche da parte di chi fosse perfettamente informato della situazione di non conformità.

Una lettura più approfondita della nuova norma porta oggi invece a ritenere che essa non comporti un obbligo inderogabile di garantire, anche se il ministero non sembra della stessa opinione. Piuttosto la norma ha lo scopo di far maturare, nel mercato immobiliare, la consapevolezza della presenza di due tipi di fabbricato (con conseguenze anche sul loro prezzo): quelli, per così dire, di “serie A”, con impianti a norma (e come tali garantiti e documentati), e quelli di “serie B”, con gli impianti non in sicurezza. Tra i fabbricati di “serie A”, peraltro, rientrano obbligatoriamente tutte le nuove costruzioni (e quelle che hanno subito i lavori di recupero di maggiore entità), cioè tutti i fabbricati per i quali si debba depositare in Comune l’attestazione di fine lavori, la quale, appunto, va corredata del certificato di conformità degli impianti.
Insomma, se il venditore ha l’obbligo di garantire gli impianti a norma, l’acquirente può tuttavia continuare anche dopo il 26 marzo a esonerarlo da tale garanzia e cioè accettare di comprare il fabbricato “nello stato in cui si trova”.
Le disposizioni attuative non sono ancora complete, meglio rivolgersi alla propria associazione di categoria.

Saluti cordiali

CasaDaPrivato
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Messaggioda CasaDaPrivato » mar apr 08, 2008 11:43 am

ciao cadfael,

per quanto riguarda la locazione ti posso dire che, a prescindere dai decreti emessi, è molto consigliabile avere tutte le carte in regola.

in caso di incidenti c'è una responsabilità oggettiva del locatore.

quindi il consiglio che si da sempre è quello di affittare gli immobili con tutti gli impianti a norma e certificati.

ciao ciao

cadfael
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Messaggioda cadfael » mar apr 08, 2008 7:08 pm

Buonasera.
Ringrazio per le cortesi risposte.
Vorrei ipotizzare il mio caso particolare: il fitto di un locale senza impianti.
Se nel contratto l'inquilino si assume l'onere di fare gli impianti a norma, c'è sempre una responsabilità del locatore?
Grazie.

CasaDaPrivato
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Messaggioda CasaDaPrivato » mer apr 09, 2008 4:20 pm

tra i vari obblighi a carico del locatore ce ne è uno che recita: " obbligo di consegnare al conduttore la cosa in buono stato di manutenzione" .

la consegna della cosa in buono stato può essere derogato dalle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale .

come nel tuo caso, per esempio, può essere locato un immobile parzialmente da ristrutturare con la previsione che le opere debbano essere eseguite dal conduttore.

se nel contratto che anderete a stipulare verrà menzionato l'obbligo a carico del conduttore di creare gli impianti e di renderli a norma secondo le leggi vigenti allora dovresti stare tranquillo.

questo fino a quando la normativa non cambiarà ancora e ci sarà la necessità di ri-adeguare gli impianti.

ciao ciao

cadfael
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Messaggioda cadfael » gio apr 10, 2008 9:55 am

grazie mille


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