contratto transitorio (art.5 legge 431/98) e cauzione

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Manu88
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contratto transitorio (art.5 legge 431/98) e cauzione

Messaggioda Manu88 » mer ott 19, 2011 12:57 pm

Salve, ho un problema con il vecchio proprietario di casa. Abbiamo registrato un contratto di natura transitoria in data 30/11/2010. In questo contratto, nella parte inerente la durata, c'è scritto precisamente:
1) Il contratto è stipulato per la durata di 24 mesi dal 30/11/2010 al 30/11/2012, allorché fatto salvo quanto previsto dal punto 2) cesserà senza bisogno di disdetta alcuna
2)Il conduttore ha facoltà di recedere in maniera anticipata rispetto ai termini previsti perdendo eventuali mensilità in corso riscosse dal locatore in modalità anticipata.
Il proprietario mi contesta che dovevo dare disdetta 6 mesi prima, nonostante nei contratti di natura transitorio fosse di 3 mesi, e quindi non vuole darmi la cauzione che ammonta a due mensilità, nonostante nel contratto non fosse specificato. Inoltre è presente la parte che dice che verranno perse le mensilità in corso, ciò lascia intendere che potrei dare disdetta, ad esempio, giorno 10 Ottobre, ma non recupero l'affitto inerente ai 20 giorni rimanenti del mese. Così avevamo pattuito alla firma del contratto.
Inoltre, leggendo su internet, ho notato che la durata del contratto è anomala, in quanto i contratti di natura transitoria, previsti dalla legge 431/98, possono avere durata massima di 18, mentre il mio ha durata di 24 mesi.
Aggiungo che il locatore mi ha chiesto fino ad ora un canone di 750€, molto ben superiore al canone stabilito dalle tabelle dei comuni ad alta densità abitativa, di cui il comune dell'immobile fa parte.

Tengo a sottolineare che mi sono rivolto al SUNIA della mia provincia di appartenenza, dove oltretutto mi hanno dato ragione. Molto probabilmente se non si troverà un accordo si andrà in causa. Qualcuno sà se in sede giurisdizionale i giudici tendono a tutelare la parte debole, ovvero il conduttore? Inoltre mi sapete dire a quanto ammonta circa il costo degli avvocati del SUNIA?

Grazie a chi risponderà

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Messaggioda lbnprogettocasa » gio ott 20, 2011 9:47 am

ciao

Intanto non potendo vedere tutto il contratto non posso assicurati niente sulla validità.

I contratti di natura transitoria possono essere anche di 12 mesi con un rinnovo di altri 12 mesi, con tre mesi di prevviso per lasciare l'immobile, salvo diversi accordi.


Ora il proprietario di casa ha obbligo di restituirti la caparra e non può trattenerla. sempre che l'immobile sia stato lasciato nelle condizioni in cui è stato locato, salvo il normale deperimento d'uso. Dopo di che tu se lasci l'alloggio anche dando 3 mesi prima l'immobile, lo lasci immediatamente saresti tenuta a pagare le restanti mensilità disdettate.


Purtroppo non so dirti in che percentuale in sede di giudizio ci sia la possibilità che tu possa aver ragione , le carte devono essere tutte in regola.

per esperienza sconsiglio sempre le vie legali e sollecito ad un accordo tra le parti, meno costoso comunque di una causa legale.

Cari saluti Sandra


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Manu88
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Messaggioda Manu88 » gio ott 20, 2011 4:37 pm

lbnprogettocasa ha scritto:ciao

Intanto non potendo vedere tutto il contratto non posso assicurati niente sulla validità.

I contratti di natura transitoria possono essere anche di 12 mesi con un rinnovo di altri 12 mesi, con tre mesi di prevviso per lasciare l'immobile, salvo diversi accordi.


Ora il proprietario di casa ha obbligo di restituirti la caparra e non può trattenerla. sempre che l'immobile sia stato lasciato nelle condizioni in cui è stato locato, salvo il normale deperimento d'uso. Dopo di che tu se lasci l'alloggio anche dando 3 mesi prima l'immobile, lo lasci immediatamente saresti tenuta a pagare le restanti mensilità disdettate.


Purtroppo non so dirti in che percentuale in sede di giudizio ci sia la possibilità che tu possa aver ragione , le carte devono essere tutte in regola.

per esperienza sconsiglio sempre le vie legali e sollecito ad un accordo tra le parti, meno costoso comunque di una causa legale.

Cari saluti Sandra


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La casa l'ho lasciata intatta, come l'ho trovata. In ogni caso puoi darmi un indirizzo mail a cui inviarti il contratto? Grazie mille

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Messaggioda lbnprogettocasa » ven ott 21, 2011 8:30 am

Arieccomi


Ho letto bene le clausole del contratto ed effettivamente è chiero che in caso di disdetta viene persa solo la mensilità versata in anticipo, cioè paghi il primo del mese vai via il 5 perdi la mensilità! Punto

Il contratto è molto chiaro in merito, sbagliato nella sua forma , ma molto chiaro.

Fatti restituire le due mensilità che ti spettano se l'immobile è in buono stato , per quanto comcerne espressamente questo contratto tu a lui non de4vi altro.

E COMUNQUE RICORDATE OLA CAPARRA DEVE ESSERE RESTITUITA A FINE LOCAZIONE SE L'IMMOBILE E' IN BUONO STATO SALVO IL DEPERIMENTO D'USO. Non può essere trattenuta a meno che non ci siano diversi accordi scritti!


Sandra


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contratto transitorio (art.5 legge 431/98) e cauzione

Messaggioda Manu88 » ven ott 21, 2011 10:24 am

E per quanto riguarda la restituzione delle somme versate in più rispetto agli accordi locali (il mio comune fa parte dei "comuni ad alta densità abitativa"), alla luce del contratto che ti ho inviato, cosa ne pensi?

Grazie mille

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Messaggioda lbnprogettocasa » ven ott 21, 2011 11:00 am

I contratti possono essere liberi o con canoni concordati, questo deve essere scritto sul contratto consultando le tabelle comunali.

Ineffetti il tuo contratto potrebbe essere a canone concordato perchè di natura transitoria, ma ivi viene specificato che esso si rifà a dette tabelle.....


Bene dette tabelle sono richiedibili in comune quindi con copia di esse puoi contestare il contratto in essere. Un buon avvocato potrà usare queste armi , ma prima di tutto prendi le tabelle e manta tu stessa al tuo proprietario una bella lettera dove spieghi il tuo punto di vista e dove chiedi di riavere la caparra o procederai per le vie legali ordinarie.

Un consiglio non dire mai che armi hai in mano per controbattere con lui, gli daresti la possibilità di prepararsi e tutelarsi prima!!

cari saluti

Sandra


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Ultima modifica di lbnprogettocasa il ven ott 21, 2011 12:02 pm, modificato 1 volta in totale.

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Messaggioda Manu88 » ven ott 21, 2011 11:45 am

Ma quindi consultando il mio contratto, deduci che posso chiedere le somme dei canoni eccedenti rispetto gli accordi locali?

Grazie mille

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Messaggioda lbnprogettocasa » ven ott 21, 2011 11:58 am

la questione è confusa.

sembrerebbe un canone a tariffa libera con riferimento alle tabelle locali.

Contratto fatto male!

Io posso dirti che la questione è un pò contorta, puoi comunque rivolgerti prima allo sportello di conciliazione della camera di commercio locale.

Ma è stata un'agenzia a fare questo contratto?


Sandra

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Messaggioda lbnprogettocasa » ven ott 21, 2011 12:02 pm

I contratti-tipo (detti anche contratti a canone concordato) sono stati introdotti dal legislatore allo scopo di ri-equilibrare il mercato delle locazioni abitative (recentemente interessato da un notevole rialzo dei canoni) con un dispositivo che prevede: da un lato l'applicazione di un canone determinato secondo precisi criteri fissati da appositi Accordi Territoriali (il cosiddetto "canone concordato", di livello generalmente inferiore rispetto a quello di libero mercato) e, dall'altro, la previsione a favore del locatore di particolari agevolazioni fiscali (volte a incentivare i locatori a scegliere questo tipo di contrattazione).
Tali contratti sono stipulabili solo in alcuni comuni e, in particolare:
- nelle 11 aree metropolitane e nei comuni con esse confinanti
- nei comuni capoluoghi di provincia
- nei comuni ad alta densità abitativa (come da delibera CIPE).
In ognuno di questi comuni le rappresentanze locali delle associazioni di categoria di proprietari e inquilini si riuniscono e approvano, ogni 3 anni, un Accordo Territoriale che stabilisce, fra l'altro, i criteri per il calcolo del canone concordato (sulla base di elementi quali la zona di ubicazione dell'immobile, la superficie, le dotazioni, ecc.).

Fanno parte dei contratti a canone concordato:
1) il contratto 3+2
2) il contratto transitorio
3) il contratto a studenti universitari fuori sede



controlla presso il tuo comune quale sarebbe il canone locale per la tipologia di appartamento che hai affittato

Sandra

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Messaggioda lbnprogettocasa » ven ott 21, 2011 12:12 pm

scusa ti lascio un link utile per capire cosa è un canone concordato


http://lbnprogettocasa.blogspot.com/201 ... rdato.html


ciao sandra



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Messaggioda Manu88 » ven ott 21, 2011 1:20 pm

lbnprogettocasa ha scritto:scusa ti lascio un link utile per capire cosa è un canone concordato


http://lbnprogettocasa.blogspot.com/201 ... rdato.html


ciao sandra



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Il canone è molto superiore rispetto gli accordi locali. Ho pagato circa 300€ in più. Non mi sai dire con certezza se in base al contratto che ti ho inviato posso ottenere la restituizione delle somme dei canoni pagate in misura eccedente?

Grazie per la disponibilità

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Messaggioda lbnprogettocasa » ven ott 21, 2011 2:38 pm

Manu88 ha scritto:
lbnprogettocasa ha scritto:scusa ti lascio un link utile per capire cosa è un canone concordato


http://lbnprogettocasa.blogspot.com/201 ... rdato.html


ciao sandra



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Il canone è molto superiore rispetto gli accordi locali. Ho pagato circa 300€ in più. Non mi sai dire con certezza se in base al contratto che ti ho inviato posso ottenere la restituizione delle somme dei canoni pagate in misura eccedente?

Grazie per la disponibilità



mi spiace non posso darti certezze da questo punto di vista .

E' più una questione legale


Prova a chiedere come ti ho detto allo sportello di conciliazione della camera di commercio locale.

A mio avviso ci sono buone basi su cui lavorare


Sandra


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Messaggioda Manu88 » sab ott 22, 2011 12:30 pm

lbnprogettocasa ha scritto:
Manu88 ha scritto:
lbnprogettocasa ha scritto:scusa ti lascio un link utile per capire cosa è un canone concordato


http://lbnprogettocasa.blogspot.com/201 ... rdato.html


ciao sandra



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Il canone è molto superiore rispetto gli accordi locali. Ho pagato circa 300€ in più. Non mi sai dire con certezza se in base al contratto che ti ho inviato posso ottenere la restituizione delle somme dei canoni pagate in misura eccedente?

Grazie per la disponibilità



mi spiace non posso darti certezze da questo punto di vista .

E' più una questione legale


Prova a chiedere come ti ho detto allo sportello di conciliazione della camera di commercio locale.

A mio avviso ci sono buone basi su cui lavorare


Sandra


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Quindi secondo te non può chiedermi i 6 mesi di preavviso, visto che è presente una diversa pattuizione, ovvero la clausola 2?

Grazie mille

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Messaggioda lbnprogettocasa » lun ott 24, 2011 8:06 am

Guarda...

Il contratto è un orrore, a mio avviso, no non può chiederti nulla. Aspetta che faccia lui il primo passo, ma tu richiedi indietro la cauzione!

Io non sono per le vie legali troppo lunghe e costose, ma lui è completamente in torto.

Sappi comunque che i contratti a canone concordato sono assai recenti, quindi a mio avviso la legislazione non è ancora pronta per darti una risposta certa.

Anche se per me lui CHE HA EVASO IL FISCO dovrebbe solo che tacere!

Cari saluti

Sandra

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Messaggioda Manu88 » lun ott 24, 2011 1:49 pm

lbnprogettocasa ha scritto:Guarda...


Il contratto è un orrore, a mio avviso, no non può chiederti nulla. Aspetta che faccia lui il primo passo, ma tu richiedi indietro la cauzione!


Io non sono per le vie legali troppo lunghe e costose, ma lui è completamente in torto.

Sappi comunque che i contratti a canone concordato sono assai recenti, quindi a mio avviso la legislazione non è ancora pronta per darti una risposta certa.


Anche se per me lui CHE HA EVASO IL FISCO dovrebbe solo che tacere!


Cari saluti

Sandra

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Perchè dici che ha evaso il fisco?


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