Forum Immobiliare - Casa, Acquisto, Affitto, Mutui, Banche, Condominio, Agenzie Immobiliari

[ketama]

volevo chiedere gentilmente un informazione, se stabilisco il canone per i primi 4 anni e un canone diverso per i secondi 4 anni posso comunque inserire una clausola dove si dice che si puo' disdire dopo i primi 4 anni ???saluti e grazie

[geomterracciano]

Caro utente, bisogna attenersi alla Legge 431/98, per cui non è ipotizzabile nè il doppio canone, nè la disdetta dopo il primo quadriennio senza che ricorrano i GRVI MOTIVI, da dimostrare, e senza il dovuto preavviso, ammesso che esistano i gravi motivi per recedere anticipatamente.
Meglio non correre rischi di nullità.
Cordiali saluti

[ketama]

grazie per la velocità nella risposta, ma allora se faccio un 4 + 4 devo per forza fissare da subito un canone per tutti gli 8 anni???
le chiedo questo perchè avevo preso accordi con una persona per fare :

primi 2 anni 750
secondi 2 anni 800
ultimi 4 900

come posso fare per non incorrere in nullita'???

posso inviare sei mesi prima della scadenza del primo quadriennio le nuove condizioni del secondo quadriennio???
grazie

[geomterracciano]

Mi perdoni: come ha fatto a prendere quel tipo di accordo se non conosce la legge e non ha alcuna dimestichezza con i contratti di locazione?
La domanda mi viene spontanea.
Quindi è mio dovere, per etica professionale, informarla su come realmente lei deve muoversi.
Deve cercare su internet : contratto locazione 4+4 fac simile, salvarlo e poi adattarlo a seconda delle sue reali esigenze, compatibili con il dettato della legge 431/98.
Gli aumenti e/o adeguamenti, previsti dalla legge e da menzionare nel contratto da stipulare, sono quelli chiamati ADEGUAMENTI ISTAT, per cui è facile intuire che il canone stabilito all'atto della stipula del contratto debba rimanere tale per 4 anni + ulteriori 4 anni.
Il canone, negli 8 anni di locazione sarà adeguato, al 100% dell'indice ISTAT/FOI, per cui dovrà concordare un canone iniziale che sia quello di mercato, anche se c'è la libera contrattazione.
Ribadisco che il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni dopo i primi 4 anni se non c'è stata disdetta anticipata, da parte del locatore, ma anche del conduttore, ai sensi dell'art. 3 della legge.
Mi ritenga a sua disposizione, cordialità
geom. Oreste Terracciano

[ketama]

cosa succede in casi di nullita' per un contratto ormai gia in essere???grazie per lasua disponibilità

[geomterracciano]

Caro, il contratto è nullo se si fanno valere le ""sciocchezze"" riportate sullo stesso, ma se si fanno valere le norme dettate dalla legge 431/98, allora non vedo alcun problema di nullità.
Se c'è, ad esempio, una clausola vessatoria o campata in aria, basta non farla valere e far valere la legge.
Tutto qui.
Cordialità

[ketama]

grazie tante, se non disturbo vorrei capire meglio ossia se registro il contratto con i canoni sopra riportati cosa succede in caso di impugnativa???lei in un altro messaggio ha risposto cosi per un discorso riferito alla nullita':

Art. 13. (Patti contrari alla legge) 1. È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. 2. Nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato. 3. È nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge. 4. Per i contratti di cui al comma 3 dell'articolo 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito, per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie, dagli accordi definiti in sede locale. Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell'articolo 2, sono nulli, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi obbligo del conduttore nonchè qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito. 5. Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi al pretore, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 2 ovvero dal comma 3 dell'articolo 2. Tale azione è altresì consentita nei casi in cui il locatore ha preteso l'instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, in violazione di quanto previsto dall'articolo 1, comma 4, e nel giudizio che accerta l'esistenza del contratto di locazione il pretore determina il canone dovuto, che non può eccedere quello definito ai sensi del comma 3 dell'articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell'articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l'alloggio per i motivi ivi regolati; nei casi di cui al presente periodo il pretore stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti. 6. I riferimenti alla registrazione del contratto di cui alla presente legge non producono effetti se non vi è obbligo di registrazione del contratto stesso.

ora non avendo chiesto io piu' di quanto scritto nel contratto cosa puo' succedere al canone??
grazie

[geomterracciano]

Tutte le risposte che vengono fornite hanno sempre una collocazione specifica, ma non si discostano mai dalla legge e dalla consolidata giurisprudenza, per cui è mia buona abitudine soffermare sempre la mia attenzione al quesito del momento.
Detto questo lei avrebbe voluto stipulare e riportare nel contartto di locazione patti in deroga che non erano nemmeno previsti dalla legge sull'equo canone, per cui le ho riferito che il contratto, una volta stipulato, sulla base dei tanti fac simile, che si trovano su internet, non poteva discostarsi dalla normativa in essere.
Il contratto di libera locazione abitativa, denominato 4+4 è un contratto dove, alla stipula, si fissa il canone da corrispondere, il quale rimane invariato per tutta la durata del contratto, ovvero per il primo quadriennnio e, se non dovessero ricorrere la condizioni di disdetta da parte del locatore o del conduttore, per gli ulteriori 4 anni.
Se espressamente previsto nel contratto, il canone può essere adeguato secondo gli indici ISTAT al 100%, ma se non pervisto non si possono prevedere adeguamenti.
Alla fine della locazione e solo alla fine, il locatore deve inviare una raccomandata a/r al conduttore per finita locazione e proporgli, eventualmente, una prosecuzione della locazione a diverse condizioni, riformulando il canone e stipulando, gioco forza, un nuovo contratto.
Se ciò non dovesse verificarsi, il contratto si dovrà ritenere, tacitamente rinnovato, alle stesse condizioni, per il terzo quadriennio e così via
Altrimenti non ci sarebbero inquilini nelle case per tanti anni.
La legge, tutela soprattutto l'inquilino, perchè sarebbe l'anello più debole, ecco perchè bisogna prestare molta attenzione a ciò che si scrive , nel bene e nel male.
Cordiali saluti
geom. Oreste Terracciano