Commissioni di agenzia per mancato acquisto: ATTENZIONE!

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daria74
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Commissioni di agenzia per mancato acquisto: ATTENZIONE!

Messaggioda daria74 » ven feb 01, 2008 4:09 pm

Vorrei riportare un fatto accaduto tramite l'agenzia DELLA CALCE immobiliare di Milano.
Trattasi di una proposta di acquisto per un'appartamento. La proposta di acquisto conteneva una clausola, a mio parere vessatoria, secondo la quale qualora l'acquirente si fosse ritirato dall'acquisto, anche prima del compromesso, avrebbe dovuto comunque corrispondere la commissione all'agente immobiliare (oltre a rimetterci la caparra confirmatoria, ma questo è risaputo).
Questa clausola dovrebbe a mio avviso essere rimossa dalle proposte di acquisto, o quanto meno non applicata, essendo molto gravosa per il proponente. E' accaduto che questa agenzia l'ha applicata ugualmente.
Nel mio caso l'acquirente si è trovato in imprevisti problemi finanziari e ha dovuto rinunciare all'acquisto della casa. L'agente immobiliare in questione ha inizialmente posticipato la data del compromesso, dando la possibilità all'acquirente di recuperare della liquidità dai parenti. Non essendo stato possibile, ha preteso il rispetto della clausola, accordandosi per un 1% di interessi. Inutile dire che per una persona che già ha problemi economici, questo 1% (oltre alla perdita della caparra confirmatoria) si è rivelata un vero disastro.
A voi trarre le conclusioni.

CasaDaPrivato
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Messaggioda CasaDaPrivato » lun feb 04, 2008 3:32 pm

ciao daria74 e benvenuta nel forum-immobiliare,

ritirandosi dalla promessa di acquisto di un immobile si incorre in diverse penali.

oltre la perdita della caparra l'ordinamento prevede pure il dovere di pagare all'agente una penale .

di solito la penale dovrebbe essere leggermente inferiore alla provvigione pattuita.

quello che non ho capito nel tuo messaggio è se l'agenzia ha preteso la provvigione piena + l'uno per cento di interesse o se ha chiesto solo l'uno per cento a titolo di penale.

daria74
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Messaggioda daria74 » mar feb 05, 2008 6:02 pm

Salve,

l'1% è stata la penale richiesta (oltre alla caparra confirmatoria).
Il compromesso doveva essere fatto entro un mese dalla proposta di acquisto, ma nel frattempo si sono verificati problemi economici dell'acquirente, il quale voleva subito ritirarsi dall'acquisto minimizzando i danni. L'agente immobiliare DELLA CALCE ha invece insistito a rimandare il compromesso di 2 mesi per consentire all'acquirente di recuperare liquidità finanziaria da qualche parente. Per meglio convincere l'acquirente a rimandare il compromesso, ha garantito a voce all'acquirente che l'agenzia non avrebbe richiesto alcun esborso in caso negativo
Quando invece ciò si è verificato, a quel punto l'agente immobiliare ha richiesto il pagamento della penale.
Probabilmente se la cosa si fosse chiusa subito sarebbe finita in modo diverso.

CasaDaPrivato
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Messaggioda CasaDaPrivato » mer feb 06, 2008 9:36 am

a prescindere dal fatto del rimandare le decisioni e di quello che a voce il mediatore ha detto, direi che se l'agente ha richiesto l'uno per cento di penale è stato più che onesto.

tieni presente che non si è inventato nulla ma ha solo applicato quello che il diritto prevede in queste situazioni.

professionalmente ha mantenuto un comportamento più che corretto.

daria74
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Messaggioda daria74 » gio feb 07, 2008 4:50 pm

Diciamo che è opportuno, da parte dell'acquirente, eliminare questa clausola dalla proposta di acquisto, se si riesce, o quanto meno discuterla con il mediatore prima di redigere la proposta di acquisto.

Comunque, ciò che lei valuta onesto (1%+IVA) in valore relativo, in valore assoluto si è trattato di quasi 4000€, che per una persona che ha problemi ad arrivare alla fine del mese può rappresentare un'ulteriore problema (oltre alla perdita della caparra confirmatoria)
L'agente immobiliare in questione non si è fatto alcuno scrupolo da questo punto di vista.

Inoltre (ma è un mio parere personale) si è trattato di una cifra eccessiva in considerazione dell'effettivo lavoro svolto dal mediatore.

E poi io non prescinderei da quello che il mediatore ha detto a voce. Probabilmente ho un'idea diversa su cosa sia un atteggiamento professionale....quanto meno io non mi sarei mai comportata in questa maniera.

CasaDaPrivato
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Messaggioda CasaDaPrivato » ven feb 08, 2008 11:38 am

forse mi sono espresso male.

con " a prescindere da..." intendevo estrapolare il discorso da quello che il mediatore aveva detto a voce , portando il discorso esclusivamente a quanto previsto dalle norme che giuridicamente regoilamentano questo tipo di situazioni.

professionalmente ha applicato quello che la legge prevede in merito, umanamente è un'altro paio di maniche (ma non conoscendo la pratica e senza sentire l'altra campana , su questo non posso giudicare).

ciao ancora :mozilla_cool:

valeriomino
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Messaggioda valeriomino » lun set 15, 2008 7:25 pm

trepercento ha scritto:forse mi sono espresso male.

con " a prescindere da..." intendevo estrapolare il discorso da quello che il mediatore aveva detto a voce , portando il discorso esclusivamente a quanto previsto dalle norme che giuridicamente regoilamentano questo tipo di situazioni.

professionalmente ha applicato quello che la legge prevede in merito, umanamente è un'altro paio di maniche (ma non conoscendo la pratica e senza sentire l'altra campana , su questo non posso giudicare).

ciao ancora :mozilla_cool:


concordo, il collega ha effettuato il suo lavoro che per la legge italiana si perfeziona quando il proponente vinene a conoscenza dell'avvenuta accettazione della proposta (tramite racc., fax, telegramma, ritiro con firma)
In quel momento l'affare è concluso ed il mediatore ha DIRITTO alle provvigioni.
Non ritengo corretta la fras "per quel che ha fatto", poiché spesso non si considera che per avere quell'immbile in vendita e poterlo quindi offrire all'acquirente che lo desidera, il mediatore spesso ha mantenuto costanti e prolungati contatti col venditore, intessendo un'azione di pubbliche relazioni.
Insomma per l'acquisizione OGNI immobile, spesso c'è molto lavoro dietro.
Può anche capitare (sempre più raramente in vero), che un venditori varchi la soglia dell'agenzia offrendosi direttamente, ma anche in quel caso, ciò accade per passaparola positivo scaturuto da buone operazioni condotte in passato o da profumatissime royalties pagate per il marchio e per la pubblicità.
Affermare ciò è mancanza di rispetto, amio avviso.
Concordo anche sul fatto che nello specifico si debba sospendere il giudizio di carattere doentologico poiché ne ignoriamo completamente i risvolti.
E' anche una questione di stile.
Ma non è stata comemssa nessuna illegalità.
Permetta un consiglio....esiste il reato di diffamazione a mezzo media...io starei più attento prima di citare tizio e caio (per quanto se ne è capito), a "vuoto" ed ingiustamente (ribadisco, dal profilo strettamente legale)
V.Minora

POFFOLA
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Messaggioda POFFOLA » ven set 19, 2008 1:42 pm

Io ho letto varie opinioni di legali e associazioni di consumatori e mi sembra che su questo aspetto la legge non sia affatto chiara.
Le associazioni dei consumatori inviatano gli utenti a non sottiscrivere proposte d'acquisto che prevedano il pagamento della provvigione prima del rogito o almeno del compromesso. I mediatori & CO sostengono che il diritto alla provvigione nasca all'atto dell'accettazione della proposta d'acquisto. Io non so chi abbia ragione, ma la seconda ipotesi mi sembra irrazionale principalmente per due motivi:

- compito di un mediatore dovrebbe essere quello di facilitare e assistere venditore e acquirente nel complesso processo di compravendita di un immobile. Tale processo non può in nessun modo ritenersi concluso fino all'atto di vendita vero e proprio che sancisce la conclusione di un affare.

- in questi giorni un conoscente mi poneva un quesito: ha visto una casa interessante e vorrebbe fare una proposta versando 2.500 euro (quota stabilita dall'AI). L'AI gli ha detto che se il venditore accetta lui matura il diritto alla provvigione: 9000 Euro. Ora supponiamo che il venditore riceva un'offerta più alta o comunque non voglia più vendere, chi restituisce i 9000 euro al mio amico? Ok può inserire la clausola "fatto salvo l'eventuale maggior danno" ma è ovvio che dovrà ricorrere a un avvocato.
Tutto questo non ha molto senso. L'AI potrebbe tranquillamente incassare la provvigione all'atto di compromesso o rogito lavorando affinchè l'affare si concluda nel migliore dei modi.

bruz
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Messaggioda bruz » ven set 19, 2008 3:17 pm

Art. 1755 cod. civile
"Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti (2950), se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità"

il problema nasce nell'interpretazione che si da al concetto di "conclusione dell'affare", ecco una sentenza chiarificatrice:

Giudice di pace Caserta
sentenza del 11/04/2008



nella sentenza:

".....il diritto alla provvigione da parte del mediatore consegue non alla conclusione del negozio giuridico, ma dell'affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, ...."

e buonanotte ai suoantori.

valeriomino
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Messaggioda valeriomino » ven set 19, 2008 6:31 pm

bruz ha scritto:Art. 1755 cod. civile
"Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti (2950), se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità"

il problema nasce nell'interpretazione che si da al concetto di "conclusione dell'affare", ecco una sentenza chiarificatrice:

Giudice di pace Caserta
sentenza del 11/04/2008



nella sentenza:

".....il diritto alla provvigione da parte del mediatore consegue non alla conclusione del negozio giuridico, ma dell'affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, ...."

e buonanotte ai suoantori.


Appunto....anche perché spesso i rogiti sono a distanza di svariarìti mesi ( e cmnq il mediatore serio si impegna all'assistenza per iscritto sull'incarico all'assistenza sino all'atto), quindi di che si campa nel fattempo?
Sapete cosa accadrebbe se le cose fossero così come tanto desiderano le associaizioni di categoria?
Gli A.I. tenderebbero ad occuparsi solo di operazioni con rogiti a breve termine, perché si lavoraro pare vivere.
E poi....mettiamo che un AI accetti quanto richiesto, cosa accadrebbe se il venditore o l'acquirente si rende inadempiente?
Io mediatore che colpa posso avere se una persona non onora gli impegni contrattuali? Che faccio? Gli punto una ***** alla tempia? Chi mi tutela?
Le associazioni come FIMMA hanno creato polizze assicurative (a totale carico dell'agente immobilire) che invece tutelano le parti in caso di inadempienza, con la restituzione di tutte le somme versate.
Per il recupero della provvigione in quel caso (e ribadiamolo: PER INADEMPIENZA NON DEL MEDIATORE), è ovvio che occorra un'azione legale, ma è altrettanto ovvio che si ha ragione in partenza nel richieder il maggior danno che è previsto dalla caparra confirmatoria.
Io per esempio metto a disposizione il mio legale.
Sarebbe più utile che le associazioni di categoria, al posto di inculcare solo il messaggio che le agenzie sono cattive e che vogliono fregare tutti, dicessero alla gente come discernere un professionista serio da un cialtrone.
Il mercato farebbe poi la selezione naturale....perché i cialtroni farebbero la fame.
Provate ad entrare per esempio in alcune agenzie e chiedere a chi vi sta di fronte di vedere il "patentino"....bhe..se sbianca (perché non ce l'ha e non è regolarmente iscritto al ruolo), uscite pure....è un cilatrone.
s einvece ne è in possesso, si parte bene.
Chiedete poi se hanno una convenzione per fare le visure on line degli imobili
Chiedete se colaborano con altre agenzie
Se forniscono supporto legale

Ecc.
Io lavoro da 10 anni e le maggiori cantonate le ho viste e sentitre tra privati che spesso erano se non parenti cari amici....erano...apppunto, perché poi...
La verità è che è ora di finirla nel considerare il lavoro di intermediazione una passeggiata e mi impegno ad ospitare a mie spese chiunque voglia fare una settimana di prova.
V.Minora

Rosario

Messaggioda Rosario » gio dic 17, 2009 11:27 am

Siamo alle solite............. suggerirei di evitare giudizi e sentenze, senza conoscere a fondo la materia.
i colleghi hanno ragione, la professionalità non c'entra, e sarebbe ora di smetterla di usarla come arma nei nostri confronti, perche sapete che siamo sensibili al tema.


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