appartamento con bagno abusivo

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ranocchio
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appartamento con bagno abusivo

Messaggioda ranocchio » gio lug 10, 2008 9:21 am

Buongiorno, io e il mio compagno vorremmo sottoscrivere una proposta d'acquisto per un appartamento compeltamente ristrutturato l'anno scorso. L'attuale proprietario ha modificato la disposizione di alcuni locali e ha fatto realizzare un bagno di servizio (wc, lavello, e lavatrice) con areazione forzata in uno spazio adibito a ripostiglio. Il proprietario ha poi provveduto alla variazione catastale per comunicare la nuova disposizione dei locali ma il nuovo bagno è rimasto accatastato come ripostiglio. Il nostro sospetto è che il bagno non risponda alla caratteristiche necessarie x essere accatastato come tale (penso in particolare alle dimesioni). Si tratta di abuso edilizio? Per sanare la cosa sarebbe sufficiente la demolizione del WC o anche quella del lavello? Il notaio può opporsi alla compravendita? Il perito della banca potrebbe dare parere negativo sullo stato dell'immobile? E' possibile tutelarsi con la scrittura di qualche clausola? E se si arrivarre al rogito potremmo avere problemi successivamente? Vi ringrazio in anticipo per ogni consiglio che mi vorrete dare.

ilmigliore
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Messaggioda ilmigliore » gio lug 10, 2008 2:31 pm

ciao ranocchio e benvenuta nel forum immobiliare,

tu parli solo di variazione catastale.

la cosa principale che devi verificare è la situazione comunale e, in un secondo momento, quella catastale.

prima di correre all'ufficio tecnico del comune di competenza, chiedi al venditore se per la ristrutturazione ha fatto la pratica comunale.

se la risposta è si, chiedi una copia e verifica cosa prevedeva il progetto e che cosa il comune ha concesso.
se risullta che il bagno è in realtà un ripostiglio, capisci anche tu che c'è qualcosa che non quadra.
hanno fatto i lavori in maniera difforme dal progetto e questo non è bene.
potresti avere problemi in caso fai il mutuo.

se la risposta è no, l'opera è stata fatta senza concessioni . evita di andare in comune perchè non faresti altro che denunciare l'abuso ed il venditore avrebbe delle grane.
avresti sicuramente problemi in caso di mutuo.

se verifichi che c'è qualche discrepanza e decidi di compreare lo stesso, potresti trovarti in difficoltà il giorno in cui vorrai rivendere a tua volta.

ciao ciao

ranocchio
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Messaggioda ranocchio » gio lug 10, 2008 2:57 pm

Grazie mille per la risposta. Ho ancora qualche perplessità. Per pratica comunale intende la DIA o è necessario qualche altro documento? Se dal punto di vista comunale fosse tutto a posto sarebbe quindi sufficiente fare una nuova modifica catastale?

ilmigliore
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Messaggioda ilmigliore » gio lug 10, 2008 4:11 pm

se il progetto per la ristrutturazione depositato ed approvato al comune rispecchia lo stato di fatto della casa, rifate la scheda e siete a posto.

se così fosse resta da capire perchè hanno presentato una scheda catastale dove il bagno risulta un ripostiglio.

probabile che ci sia qualcosa che non quadra.

verifica la cosa.

ciao

karlokarl
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re

Messaggioda karlokarl » gio lug 10, 2008 9:55 pm

ho una risposta per ranocchio alessia, se non è stato accatastato come bagno,sicuramente non ci sono dia che tengono anche perchè per sanare un abuso ci vuole tempo e requisiti di altezza etc etc. e poi dichiarare il falso è un reato penale.
in quanto a demolire il wc non penso che l'aquirente poi non ti denunci per alterazione di proprieta' vista e piaciuta.

ranocchio
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Messaggioda ranocchio » ven lug 11, 2008 5:31 pm

Ho verificato con l'agenzia. Il ripostiglio non può diventare un bagno perchè non ha la metratura prevista dal regolamento edilizio del comune. A questo punto l'agenzia propone questa strategia. Fare una proposta d'acquisto con un impegno minimo (2000 euro) facendo sottoscrivere al proprietario che l'immobile rispetta i vincoli urbanistici, e solo qualora il perito della banca o il notaio sollevassero delle obbiezioni far eliminare i sanitari. Una volta ottenuto il nulla osta passeremmo direttamente dalla proposta al rogito. Vi sembra una cosa fattibile? Secondo l'agenzia le banche non fanno problemi x piccole irregolarità. E poi continuo a chiedermi se sia necessario eliminare solo il WC o anche il lavandino.

karlokarl
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re

Messaggioda karlokarl » ven lug 11, 2008 11:23 pm

visto che devi acquistare, ti conviene fare come dice l'agenzia,non far scrivere al proprietario che l'immobile è a norma urbanistica ma solo la clausola visto e piaciuto e poi fai delle foto dell'abuso ( cosa che purtroppo non ho fatto io) cosicche dopo che la banca ti ha dato il mutuo prima del rogito evidenzi l'abuso con una denuncia al notaio e ai vigili chiedendo ai proprietari un sconto del 20-30% per portare a compito il rogito.
poiche l'alternativa è la rescissione vedrai che ti restituiscono danni e soldi e poi se accettano ed entri tolgi i sanitari dicendo che sono stati i vecchi propietari e li allora si che prendi tannti soldi

ilmigliore
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Messaggioda ilmigliore » lun lug 14, 2008 7:54 pm

se esce il perito della banca si accorge immediatamente della difformità e il mutuo al 99% lo vedi col binocolo.

occhio a come ti muovi.

una volta che hai dato dei soldi in mano ad un venditore non è così semplice e veloce riuscire a recuperarli. dipende da chi ti trovi davanti.

ciao


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