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[sissi]

Buonasera,
sono conduttore di un appartamento da 12 anni. Da alcuni mesi ho cominciato ad avere della muffa (aloni intorno alle porte finestre e sui muri in due stanze) e sono cominciati i problemi con il proprietario che ha accusato me di scarsa aerazione (ho poi capito – tardi- che è la scusa che adducono tutti e che il problema muffa è un budello cieco nel quale i proprietari sguazzano alla grande).
Per farla breve, dopo un sopralluogo del proprietario, mi è arrivata la raccomandata con disdetta del contratto anticipata di… 4 anni, vale a dire marzo del 2013, dato che il mio è un contratto 4+4 di cui la prima tranche scade questo mese. Non si motiva la decisione e non ho ricevuto risposta scritta alla mia raccomandata, precedente alla disdetta di contratto, nella quale mettevo nero su bianco il problema muffa.
1) è legale una disdetta così anticipata? Posso oppormi in qualche modo?

2) a questo punto sono esonerato dal mandare raccomandata sei mesi prima se vado via prima della scadenza dei prox 4 anni? Cosa devo fare se trovo una casa tra qualche mese, ad esempio?

3) E se vado via più o meno alla scadenza dei 4 anni devo mandare comunque comunicazione che sto andando via anche se sono stati loro, di fatto, a non voler rinnovare il contratto?

4) Nel tempo che rimarrò, conviene che mandi lettere elencando eventuali problemi, tipo porte finestre che non chiudono bene o il persistere delle muffa, in modo da non dovermeli vedere addebitati quando vado via?

5) La caparra di tre mesi anticipati versata 12 anni fa la posso scontare con gli ultimi tre mesi di affitto quando andrò via o la riceverò indietro, immagino con gli interessi, dopo il sopralluogo?

6) Se vogliono fare i furbi, quali sono i difetti ed i danni che i proprietari tirano in ballo più sovente per non dover ridare tutta o parte della caparra o per mettere addirittura nei guai il conduttore?

Scusate le molteplici domande, ma ho l’impressione che l’unico che ne uscirà sconfitto sono io e che il proprietario (tra l’altro un’astuta immobiliare) non abbia mandato a caso una disdetta così anticipata, se non con l’intento di fregarmi in qualche modo. Vorrei evitare di passare dalla parte del torto (non ho fatto nulla di male, anzi sto spendendo dei soldi per mandare via al muffa).
Non è mia intenzione eseguire perizie che altri mi hanno già detto essere inutili, vorrei solo sapere se è legale tutto questo e cosa fare quando, prima o poi, me ne andrò da quella casa.

Un sentito grazie, saluti
Ale

[avv.cinziamodarelli]

Quante domande.....allora procedo con ordine sperando di essere chiara.
La muffa dopo 12 anni è onestamente strana, a meno che sia stata preceduta da una infiltrazione.
In genere, la muffa viene imputata alla cattiva areazione dei locali e quindi alla negligenza del conduttore, ma tale fenomeno si verifica per lo più in costruzioni nuove, in corrispondenza di ponti termici e su pareti meno esposte al sole.
Consiglio spassionato: provi a pulire la muffa con prodotti antimuffa. Asciughi con phon e lasci areato. Veda quindi se si ripresenta. Verifichi se altri condomini hanno lo stesso problema.
Ad ogni modo un tecnico competente, capisce se la muffa è conseguenza di umidità dovuta ad infiltrazioni o se piuttosto è conseguente a cattiva areazione dei locali.

1. Quanto alla disdetta datale dal proprietario ho bisogno di capire quando ha firmato il suo contratto, quando sono scaduti i primi 4+4 anni e data disdetta.

2 e 3. laddove decidesse di lasciare l'appartamento, prima della scadenza naturale dei prossimi quattro anni o prima della disdetta datale dal proprietario, lei deve sempre darne comunicazione con le modalità previste nel suo contratto.

4. Contestare i problemi dell'appartamento, per iscritto e con raccomandata a\r, va sempre bene (anche per evitare che ci venga detto che siamo stati noi a rompere). A seconda dei vizi lamentati, infatti, si potrebbe anche arrivare ad ottenere una riduzione del canone sino ad allora corrisposto. Ad esempio la muffa, se dovesse emergere che non è dovuta a cattiva conduzione, ma ad infiltrazione, il mancato intervento risolutorio del proprietario, le dà il diritto di richiedere la riduzione del prezzo pagato. Attenzione però che i problemi lamentati non siano dovuti all'ordinaria manutenzione, perchè in quel caso il proprietario non ne risponde.

5. Quella che lei definisce caparra è sicuramente il deposito cauzionale, che serve a garantire il proprietario da eventuali danni che dovesse riscontrare nel proprio appartamento al momento del suo rilascio. Quindi lei è tenuto a pagare il canone sino a quel momento (non sono ammesse compensazioni). Solo dopo il sopralluogo, se non ci sono contestazioni, lei ha diritto di riavere il deposito maggiorato degli interessi maturati.

Arrivederci.

[sissi]

Intanto grazie per l'attenzione.

Il contratto è stato stipulato nel 1997 ed i primi 4+4 sono scaduti in marzo 2005. Il contratto si è automaticamente rinnovato e la prima tranche dei 4 anni scade questo mese, infatti il proprietario non ha potuto fare altro che darmi disdetta del contratto per il 2013.
Il problema della muffa è iniziato 4 anni dopo l'intervento dei falegnami per "sistemare" porte e finestre che chiudevano male: ora che si suppone chiudano bene provocano muffa vicino agli infissi, negli angoli.
Ma io non voglio, a questo punto, star lì a crearmi dei problemi tanto è pacifico che devo andar via.
Volevo solo sapere come dovevo comportarmi e lei mi ha risposto molto esaustivamente.
Alla Sunia mi avevano dato informazioni sbagliate.
Le chiedo solo se devo rispondere in qualche maniera alla disdetta di contratto così anticipata e se è "normale" che in questa comunicazione non si faccia cenno del deposito cauzionale, dato che di solito si riporta una dicitura nella quale si manifesta la volontà a restituire con gli interessi quei soldi qualora sia tutto a posto. Non so se è il caso di sottolinearlo per iscritto.

Grazie mille, avvocato.

Ale

[avv.cinziamodarelli]

Anche se con largo anticipo la disdetta è valida, purchè le sia stata data nella forma prevista nel contratto (es. raccomandata a/r). Non occorre nessuna risposta da aprte sua ma ricordi che se lei vuole andarsene prima del 2013, deve mandare la sua disdetta (generalmente il preavviso e di sei mesi)
Quanto al deposito, a prescindere che se ne parli o meno, esso va restituito interamente e con gli interessi, nel caso in cui non vi siano contestazioni di sorta. Quindi al momento del rilascio, fate un verbalino sullo stato dei luoghi, e chieda il suo deposito con interessi.
E' un diritto di legge, facilmente recuperabile anche giudizialmente.
Buona fortuna