Acquirente e venditore revocano proposta dopo firma - proble

[cm181]

Buongiorno a tutti.

Avrei bisogno di un parere.

Circa un anno fa ho trovato una casa in vendita che ho deciso di acquistare. L'immobile era "gestito da un'agenzia" per conto del proprietario.
Durante la negoziazione con la controparte (si perchè l'agente ha avuto dei problemi ed è sparito per circa 20 giorni) ho appreso che la parte venditrice non avrebbe potuto/ voluto vendere in quanto avrebbe perso i benefici per la prima casa e tutti i vantaggi fiscali ad essa legata (non avrebbero ricomprato un'altra prima casa in quanto trasferitisi all'estero).

Purtroppo pero' sia io che la parte venditrice in data X abbiamo firmato una proposta d'acquisto, che abbiamo inviato scannerizzata via email anche all'agente (nonostante la sua negligenza ci pareva corretto riconoscerne i “meriti” della mediazione).
Un paio di giorni dopo questo invio la parte venditrice mi spiega il problema e mi chiede di annullare la proposta di acquisto.
Dato che nel frattempo non avevo ricevuto nessuna comunicazione di accettazione da parte dell'agente, mi affretto a mandare una mail a firma congiunta mia e del venditore in cui scrivo che a causa di problemi, dichiariamo nulla la proposta di acquisto.

Nel giro di una decina di giorni (sempre con assoluto silenzio da parte dell'agente) io e la controparte ci accordiamo per un contratto di locazione del medesimo immobile. Per correttezza invio una mail all'agente dicendo che abbiamo raggiunto un accordo per locazione e che quindi saremmo stati pronti a corrisponderle una mensilità quale compenso per la sua "mediazione"
Ovviamente silenzio da parte sua.

Dopo aver registrato (io personalmente) il contratto di locazione, mando un'ultima mail nella quale confermo la situazione e chiedo fattura e dettagli per pagarle la provvigione.
Ancora silenzio

dopo ca. 10 mesi ricevo una lettera da un avvocato nella quale si dice che devo corrisoponderle la commissione sulla vendita. rispondo che la vendita non è mai stata fatta come comunicato e che avevo annullato il contratto di acquisto in data x+2 e che avevo offerto piu' volte il pagamento della commissione relativa alla locazione.
Risposta dell'avvocato: la proposta di acquisto è irrevocabile.. devo pagare la commissione di acquisto anche se questa non c'è mai stata!

Alcuni dettagli che possono essere rilevanti per il vostro parere:
1) La proposta di acquisto è stata redatta su un modello non dell’agenzia. Inizialmente avevamo cominciato ad usare un modello proposto dall'agenzia.
Poi ho ricevuto un modello che mi piaceva di piu' (piu’ completo) da un amico agente ed ho usato quello. quindi il modello firmato (e poi “revocato”) è di fatto un modello NON dell'agente in questione.
2) Sia la proposta di acquisto che l’annullamento della stessa sono state comunicate all’agente via email
3) Tra l’invio della proposta di acquisto e la mail che revocava la proposta non c’è stata nessuna reazione da parte dell’agenzia. Credo che il fatto che le parti abbiano comunicato la recissione della proposta di acquisto all’Agenzia prima ancora che questa desse seguito al ricevimento del contratto firmato renda la recissione stessa perfettamente valida.
4) Noi (proprietario e sottoscritto) non chiediamo che nulla sia riconosciuto all’agenzia, ma che l’agente si accontenti della commissione per la locazione (1 mensilità) anziché quella per la vendita (3%)
5) È corretto dire che la proposta d’acquisto non corrisponde ad un contratto, in quanto in esso sono spesso contenute delle clausole e condizioni che ne subordinano l’effettiva conclusione (eg. Mutuo, fornitura di documenti e garanzie varie da parte del venditore etc etc) e che quindi fintanto che non si fa un contratto vero e proprio (eg. Preliminare) non esiste nessun impegno / vincolo tra le parti e quindi nessuna commissione è dovuta all’agente?


Morale della storia: ci sta provando o è vero che le devo pagare la % sull'acquisto (anche se non c’è mai stato!!) ?

grazie mille.

[avv.cinziamodarelli]

Provo a chiarire ...
Al mediatore compete la provvigione, qualora a seguito della messa in relazione delle parti, queste stipulino un accordo tra loro giuridicamente vincolante. Pertanto, se la proposta accettata da parte venditrice, contiene tutti gli elementi di un contratto, tale accordo può essere sufficiente per far sorgere il diritto alla provvigione del mediatore, a nulla rilevando cosa sia accaduto dopo (ad es. le parti decidono consensualmente di non darvi corso), posto che al mediatore non compete l'onere di assistere le parti anche nelle fasi successive.
Inutile dire che la vostra eccessiva diligenza (perchè mandargli la proposta?) vi ha danneggiato.
Come uscire da questa cosa? Rilevo che in più occasioni avete riconosciuto per iscritto di dover dare un qualche compenso al mediatore (mentre ciò era del tutto discutibile).
Un avvocato ci impiega due minuti ad ottenere un decreto ingiuntivo.
Non conosco il tenore delle mail inviate da entrambe le parti e degli eventuali riscontri alle lettere dell'avvocato.
Mi pare di aver capito che pur sapendo delle difficoltà del venditore, abbiate ritenuto comunque di formalizzare la proposta d'acquisto.
L'agente è a conoscenza di questa circostanza?
Se no, si potrebbe addossare a lui la responsabilità per avervi taciuto queste circostanze e avervi indotto a formalizzare una proposta che altrimenti non avreste formalizzato.
Diversamente...trovate un accordo (tipo il 10% della locazione del primo anno...questo è il compenso che si riconosce in caso di locazione a mezzo agente immobiliare).